Стоимость земли

Стоимость земли

В период 1854–1858 гг. средняя цена десятины сельской земли (по данным о продажах в сорока четырех губерниях Европейской России, за исключением трех прибалтийских, Архангельской, Астраханской и Пермской губерний) составляла 13 рублей. За первое десятилетие после освобождения крестьян цена резко поднялась и дошла в 1868–1872 гг. до 20 рублей за десятину. Не меняясь в первой половине 1870-х гг., она затем стала постепенно повышаться, и в 1893–1897 гг. стоимость десятины поднялась до 47 рублей. Дальнейшее повышение цен довело за следующее десятилетие цену десятины земли до более 93 рублей в 1903–1905 гг. — рост на 615 % за полстолетия, или на 12–13 % в год[30]. Рост цен был столь значительным, что, несмотря на сокращение площади дворянских земель, их суммарная стоимость непрерывно росла. В тех же самых сорока четырех губерниях стоимость находившихся в собственности потомственного дворянства всех сельскохозяйственных угодий выросла с конца 1862 по конец 1905 г. на 282 %, т. е. с 1,278 млрд. до 4,879 млрд. рублей[31]. Поскольку в период с 1867 по 1905 г. среднегодовая инфляция была ниже 1 %^{106}, повышение стоимости земли было вполне реальным. В период с 1905 по 1912 г. рост средней цены десятины сельскохозяйственной земли продолжался с прежней скоростью, и к 1912 г. она достигла 163 рублей. Дворяне, сохранившие свои имения, обнаружили, что, несмотря на сокращение площадей с 1905 г. на 18 %, их совокупная рыночная стоимость выросла до 6939 млрд. рублей. С 1862 по 1912 г. площадь дворянской земли уменьшилась более чем вдвое, но при этом ее суммарная цена выросла на 443 %.^{107}

Значительный рост цен на землю никак не был связан с повышением прибыльности российского сельского хозяйства — производительность труда оставалась низкой, а в последней трети XIX в. цены на зерно падали. Причиной роста цен на землю был, скорее всего, значительный и непрерывно растущий спрос со стороны крестьян, желавших увеличить свои земельные владения. В первые два десятилетия после освобождения крестьяне предпочитали не покупать землю, а арендовать ее, в силу чего арендная плата росла быстрее продажной цены. Во многих местностях арендная плата выросла настолько, что из дохода от возделывания арендуемых участков нанимателям не удавалось покрыть даже стоимости собственного труда^{108}. К 1887/88 г. краткосрочная, обычно годовая аренда (типичная форма найма земли в то время) обеспечивала помещикам годовой доход (относительно рыночной стоимости земли) в 13,7 % в 23 губерниях Черноземья и 25,2 % в 20 губерниях Нечерноземья. За следующие два десятилетия в большинстве губерний Черноземья арендная плата выросла незначительно, а во многих губерниях Нечерноземья даже снизилась. Но под действием растущего спроса со стороны крестьян, поддерживаемого с 1883 г. операциями Крестьянского поземельного банка, рост цен на землю продолжал увеличиваться. Крестьяне, как правило (в отличие от дворян и купцов), покупали землю мелкими участками, что увеличивало стоимость десятины. Благодаря преимущественно росту цен прибыльность аренды составила в 1901 г. 7–8 % ежегодно относительно рыночной стоимости земли^{109}.

Существует обратная корреляция между уровнем цен на землю в разных губерниях и склонностью или желанием дворян ее продавать — при низких ценах скорость сокращения дворянских земель была значительной, а при высоких — сравнительно небольшой. По 16 губерниям с низкими ценами на землю по крайней мере в двух из трех выбранных периодов (см. табл. 11) в одиннадцати было отмечено очень значительное сокращение площади дворянских земель (53–70 %) между 1862 и 1905 гг.: в Олонецкой, Вологодской, Вятской, Новгородской, Псковской, Смоленской, Тверской, Ярославской, Костромской, Самарской и Оренбургской. За исключением Самарской и Оренбургской, все остальные губернии расположены в центральной и северной частях Нечерноземья, знаменитых неблагоприятными для сельского хозяйства природными условиями, где с середины 1880-х гг. установилась невысокая и продолжавшая падать арендная плата за землю. Здесь — в силу малой прибыльности земледелия и наличия открытых экономическим подъемом России возможностей — скорость сокращения дворянских земель была самой высокой. Из 14 губерний, в которых цена земли (по крайней мере, в двух из трех выбранных периодов) была высокой, в трех уменьшение площади дворянских земель было очень незначительным — от 4 до 23 % (в Ковенской, Киевской и Подольской губерниях), а в восьми весьма умеренным — от 26 до 38 % (в Бессарабской, Полтавской, Курской, Орловской, Тульской, Воронежской, Тамбовской и Пензенской губерниях). Все эти губернии расположены на западе страны, в левобережной Украине, в центре Черноземья или в Среднем Поволжье, т. е. в тех регионах, где либо занятие сельским хозяйством было относительно выгодным, либо величина арендной платы за землю была достаточно высокой и продолжала расти. Здесь земля являлась выгодным капиталовложением и сокращение дворянского землевладения было менее значительным.

Таблица 11.

Соотношение средних цен на землю с 1854–1858 по 1903–1905 гг.^{110}

Примечание: данные за 1854–1858 гг. относятся к 43 губерниям Европейской России, исключая три прибалтийских, Архангельскую, Астраханскую, Бессарабскую губернии и Область войска Донского. Данные за другие периоды относятся к 45 губерниям, исключая только три прибалтийских, Архангельскую и Астраханскую.

Во всех регионах рост цен на землю стимулировал стремление избавляться от земли, и этот стимул действовал даже в 1860—1870-х гг., когда доходность аренды по отношению к стоимости земли была чрезвычайно высока. Не исключено, что для дворян, продававших свою землю в первые два десятилетия после освобождения крестьянства, более весомым оказался не экономический стимул, а большая привлекательность городской жизни. С середины 1880-х гг. более крутой рост цен на землю и падение доходности аренды создали еще более сильные стимулы для продажи земли (см. табл. 12). Повсеместно и нередко рыночная стоимость дворянской земли оказывалась непропорционально более высокой, чем ее годовая доходность при ведении собственного хозяйства. При таких условиях решение отказаться от дальнейших капиталовложений и немедленно продавать было вполне оправданным, — по крайней мере, понятным — в случае тех дворян, которые не желали заниматься сельским хозяйством^{111}. Помещикам, совершенствующим свое хозяйство, приходилось преодолевать социальное давление, причем не только со стороны ретроградно настроенных крестьян. Император Александр III, не самый последний авторитет в государстве, советовал дворянину, взявшемуся за осушение болот в своем имении: «Не вкладывайте весь свой доход в свои имения, вы просто разорите себя»^{112}.

Таблица 12.

Доход помещиков от продажи земли, 1863–1914^{113}

^{(Годы …… Доход от продажи земли, млн. руб.)}

1863–1872 …… 122

1873–1882 …… 217

1883–1892 …… 302

1893–1902 …… 598

1903–1905 …… 175

1906–1914 …… 1597

Всего …… 3011

Примечание: Рассчитано по данным о чистом уменьшении площади дворянских земель в 45 губерниях, за вычетом трех прибалтийских, Архангельской и Астраханской губерний.

За период 1863–1892 гг. дворяне получили в виде выкупной ссуды за землю, нарезанную их бывшим крепостным, сумму, равную 85–90 % того, что они выручили за те же годы от продажи земли. Правительственные выплаты покрывали 80 % стоимости выделенной крестьянам земли. В некоторых случаях помещики получали от своих бывших крепостных дополнительные платежи, по крайней мере частично покрывавшие оставшиеся 20 %. При выплате компенсационных платежей дворянству правительство учитывало накопившуюся до освобождения задолженность дворян по закладным. Итоговая сумма выплачивалась особыми банковскими билетами, свободно обмениваемыми по номинальной цене государственными кредитными учреждениями, а также неименными выкупными свидетельствами, которые не могли быть обменены на деньги. Каждый помещик получил банковские билеты на сумму, равную: 100 % первой 1000 рублей, которые государство было должно ему; 20 % от следующих 9000 рублей; 10 % от следующих 40 000 рублей; и 5 % от любой суммы, превышающей 40 000 рублей. Остальную часть долга государство покрывало выкупными свидетельствами^{114}. Как банковские билеты, так и выкупные свидетельства приносили 5 % годового дохода. В течение 15 лет выкупные свидетельства подлежали по серийному обмену на дополнительные выпуски банковских билетов. Сами билеты планировалось погасить в течение 49 лет. С каждым пятилетием помещики, заключившие выкупные сделки со своими бывшими крепостными, в меньшей степени оказывались в долгу перед государством, и у них было больше шансов удержать свои выкупные свидетельства до срока обмена их на билеты, а не продавать их со скидкой (см. табл. 13). Если предположить, что выкупная сумма государства не более чем на 90 % выплачивалась выкупными свидетельствами и что хотя бы половину этих свидетельств дворяне сохраняли до тех пор, когда государство произвело их обмен на банковские билеты, мы увидим, что дворянство получило от государства и от скупщиков непогашенных выкупных свидетельств по крайней мере 525 млн. рублей — и это помимо дополнительных платежей от самого крестьянства.

Таблица 13.

Выкупная сумма, выплаченная государством бывшим владельцам крепостных, 1862–1891^{115}

Примечание: Если бы только лишь 10 процентов бывших крепостных внесли дополнительные платежи за землю в счет не возмещенной государством стоимости земли (222,5 млн. рублей), помещики получили бы дополнительно 22 млн. рублей. Из-за округления сумма цифр в колонке 1 равна 891.