13. Саморазрушение разнообразия

13. Саморазрушение разнообразия

Мои наблюдения и выводы пока что сводятся к следующему. В наших американских городах нам нужны все виды разнообразия, сложно переплетённые и поддерживающие друг друга. Они нужны для того, чтобы город мог функционировать достойно и конструктивно, чтобы его жители могли поддерживать и развивать своё общество и цивилизацию. За часть того, что входит в состав городского разнообразия, — например, за парки, музеи, школы, за большинство концертных залов и лекториев, за больницы, за некоторые учреждения и жилые здания — несут ответственность государственные и полугосударственные органы. Однако большую часть городского разнообразия творит множество несхожих друг с другом людей и частных организаций с чрезвычайно различными идеями и целями, строящих планы и претворяющих их в жизнь вне формальной сферы общественной деятельности. Главной задачей градостроительства и архитектурного дизайна — в той мере, в какой городская политика и публичная деятельность способны влиять на ситуацию, — должно быть развитие благоприятной городской среды как для широчайшего спектра стихийно возникающих планов, идей и начинаний, так и для процветания общественных учреждений. Чтобы городской район мог создать обстановку, экономически и социально благоприятную для генерации разнообразия, для наилучшего раскрытия им своего потенциала, необходимы сложное переплетение первичных способов использования, частая сетка улиц, тесное соседство зданий разного возраста и высокая концентрация людей.

В главах, посвящённых упадку и возрождению, я намерена рассмотреть ряд мощных сил, способных воздействовать (как положительно, так и отрицательно) на рост разнообразия и жизненной энергии в тех частях крупных городов, которые не ослаблены отсутствием одного, двух или большего числа из четырёх необходимых условий разнообразия.

Силы эти — в их отрицательном варианте — следующие: склонность чрезвычайно успешного городского разнообразия к саморазрушению; склонность отдельных массивных элементов городской среды (многие из которых необходимы и желательны в определённых отношениях) оказывать мертвящее влияние на своё окружение; вредное воздействие нестабильности населения на рост разнообразия; способность государственных и частных денег препятствовать развитию и переменам как своим избытком, так и недостатком.

Эти силы, разумеется, взаимосвязаны; вообще все факторы, влияющие на перемены в больших городах, взаимосвязаны. Можно и полезно, тем не менее, бросить взгляд на каждую из этих сил по отдельности. Поняв их природу и научившись их распознавать, мы можем попытаться с ними бороться или, что ещё лучше, придавать им конструктивный характер. Помимо прямого воздействия на рост разнообразия эти силы иногда затрудняют или облегчают создание базовых условий генерации разнообразия. Оставляя эти силы без внимания, даже наилучшие проекты, нацеленные на повышение городской жизненной энергии, будут пробуксовывать, делая шаг назад на каждые два шага вперёд.

Первая из этих мощных сил — склонность того чрезвычайно успешного, что возникает в больших городах, к саморазрушению вследствие самой этой успешности. Саморазрушению разнообразия, одним из следствий которого является постоянное перемещение центров деловой активности в даунтаунах и границ даунтаунов, посвящена настоящая глава. Эта сила создаёт «бывшие» районы и несёт немалую долю вины за упадок и застой на обширных участках «внутреннего города».

Саморазрушение разнообразия может происходить в масштабе улицы, внутри маленького «узла» жизненной энергии, на группе улиц или в рамках целого района. Последний случай — самый серьёзный.

Какую бы форму саморазрушение ни приняло, происходит, грубо говоря, следующее. Диверсифицированная смесь способов использования на каком-либо участке города становится чрезвычайно популярной и успешной в целом. Вследствие этого успеха, который непременно основан на цветущем и притягательном разнообразии, на участке разворачивается жаркая конкурентная борьба за пространство. Возникает, можно сказать, экономическая мода.

Победители в этой борьбе за пространство представляют лишь узкий сегмент того многообразия, что обусловило успех. Тот один или те немногие способы использования, что оказались на данном месте наиболее прибыльными, будут дублироваться и дублироваться, вытесняя все не столь доходное. Если люди, которых привлекают удобство и интерес или очаровывают сила и возбуждение, в огромных количествах стекаются на определённый участок жить или работать, то опять-таки победители в конкурентной борьбе образуют лишь узкий сегмент всего массива пользователей. Поскольку желающих слишком много, тех, кто завоёвывает себе место или сохраняет его за собой, отсортировывает дороговизна.

Конкуренция, основанная на прибыльности розничной торговли, затрагивает главным образом отдельные улицы. Конкуренция, основанная на привлекательности участка для жизни или работы, чаще всего затрагивает группы улиц или даже целые районы.

Из этого процесса в конце концов выходят победителями один или несколько доминирующих способов использования. Но победа их пиррова. Она достигается ценой уничтожения чрезвычайно сложного и эффективного организма экономической и социальной взаимоподдержки.

С этого момента данный участок постепенно будут покидать люди, использующие его с иными целями, нежели те, кто победил в конкурентной борьбе, — потому что иным целям там больше нет места. Как визуально, так и функционально участок становится более однообразным. Все экономические минусы, связанные с неравномерным распределением людей по времени дня, скорее всего, не заставят себя долго ждать. Даже для доминирующего способа использования место постепенно делается все менее пригодным, как делался именно по этой причине все менее пригодным для административных офисов манхэттенский даунтаун. Со временем участок, в прошлом столь успешный и порождавший отчаянную конкуренцию, блекнет и превращается в нечто маргинальное.

В наших больших городах можно увидеть много улиц, где этот процесс уже завершён и царит кладбищенский покой. Есть улицы, где этот процесс идёт и доступен наблюдению. Одна из них — Восьмая улица, поблизости от которой я живу, главная торговая улица Гринвич-Виллиджа. Тридцать пять лет назад это была самая заурядная улица. Потом Чарльз Абрамс, один из главных её домовладельцев и, кроме того, человек чрезвычайно образованный, знаток градостроительства и городского хозяйства, построил на этой улице небольшой ночной клуб и необычный для того времени кинотеатр (узкий зал, позволявший хорошо видеть экран, буфет, где можно было выпить кофе, домашняя обстановка — все это впоследствии широко тиражировалось). Заведения Абрамса приобрели популярность. В дополнение к дневным прохожим они стали привлекать на Восьмую улицу людей в вечерние часы и в уикенды, что стимулировало рост числа магазинов, которые, в свой черёд, начали служить магнитом для ещё большего количества горожан как днём так и вечером. Как я уже писала, подобная «двухсменная» улица — экономически подходящее место для ресторанов. История Восьмой улицы это подтвердила. Она стала вызывать интерес количеством и разнообразием ресторанов.

Оказалось, что из всех предприятий Восьмой улицы рестораны приносят наибольший доход на единицу занимаемой площади. Разумеется, это привело к тому, что Восьмая стала все больше специализироваться на ресторанах. Между тем на углу Пятой авеню разнообразие клубов, галерей и маленьких офисов было вытеснено невыразительным, монолитным жилым зданием с очень дорогими квартирами, сдаваемыми внаём. Единственный необычный момент в этой истории — сам Абрамс. В отличие от большинства владельцев недвижимости, которые либо вовсе не задумывались о последствиях происходящего, либо не видели причин беспокоиться перед лицом успеха, Абрамс с тревогой наблюдал за вытеснением с улицы книжных, картинных галерей, клубов, мастерских и единственных в своём роде магазинов. Он наблюдал, как на других улицах, в отличие от Восьмой, реализуются новые идеи. Он видел, что этот процесс способствует оживлению и диверсификации других улиц, и видел при этом, что Восьмая медленно, но верно теряет разнообразие. Он понял, что если происходящее дойдёт до логического конца, Восьмая улица рано или поздно утратит популярность и окажется на мели. Поэтому для большей части своей недвижимости, расположенной на стратегическом участке улицы, Абраме сознательно выискивал таких съёмщиков, которые добавили бы к уличной смеси нечто иное, нежели рестораны. Но поиски не всегда были лёгкими, ведь заведения не должны были сильно уступать ресторанам в прибыльности. Это сузило коридор возможностей — даже в чисто коммерческом плане. Короче говоря, силы, выпущенные на свободу необычайным успехом, стали для Восьмой улицы самой большой потенциальной угрозой разнообразию и в долгосрочной перспективе успеху как таковому.

Ещё одна нью-йоркская улица — Третья, расположенная неподалёку, — претерпевает сходный процесс, зашедший далеко, но связанный с однобокостью иного рода. Эта улица на протяжении нескольких кварталов стала чрезвычайно популярна у туристов, которых первое время привлекала здешняя богемная жизнь кофеен и местных баров с небольшим (поначалу) добавлением ночных клубов. Все это было смешано с интересными местными магазинами и с жизнью стабильного старого района, населённого итальянцами и художниками. При той пропорции, что существовала пятнадцать лет назад, вечерние посетители были конструктивным элементом общей здешней смеси. Живая атмосфера, в поддержании которой они участвовали, вносила вклад в привлекательность места как для новых жителей, так и для посетителей. Ныне ночные заведения доминируют как на Третьей улице, так и во всей округе. В район, вообще-то отлично справляющийся с обслуживанием гостей и обеспечением их безопасности, они привлекают их в слишком больших количествах и в слишком безответственном настроении, чтобы такой наплыв могло с успехом выдержать какое бы то ни было городское сообщество. Дублирование, непропорциональное разрастание самого прибыльного способа использования, как и любого способа использования в больших городах, непременно подрывает основу его собственной привлекательности.

Мы привыкли представлять себе улицы или участки города разделёнными по функциональному признаку: развлечения, офисы, жилые дома, торговля и т. д. Так оно и есть, но лишь до некоторой степени, если речь идёт об успешных участках. Например, улица, где такой вид вторичного разнообразия, как торговля одеждой, становится настолько прибыльным, что торговля одеждой вытесняет почти все остальное, приходит в упадок, потому что её начинают покидать или игнорировать те, кого интересуют другие элементы вторичного разнообразия. Если к тому же улица застроена длинными кварталами, что тоже мешает ей быть резервуаром сложного перекрёстного использования, то вытеснение «лишних» категорий пользователей, ведущее к стагнации, идёт быстрее. А если вдобавок эта улица находится в районе, который в целом склоняется к одному способу первичного использования — например, принимает трудовой характер, — то на какие-либо спонтанные перемены к лучшему надежд очень мало.

Саморазрушение разнообразия можно наблюдать не только на участках улиц, но и внутри чрезвычайно успешных маленьких «узлов» активности. Процесс один и тот же. Рассмотрим в качестве примера перекрёсток Честнат-стрит и Брод-стрит в Филадельфии — место, где ещё несколько лет назад торговая и иная активность, присущая Честнат-стрит, достигала высшей точки. Углы перекрёстка были тем, что риэлторы называют «стопроцентными участками», то есть участками максимальной возможной выручки. Там располагались завидные куски недвижимости. Одно из угловых зданий занимал банк. Три других банка, чтобы тоже попасть на «стопроцентный участок», купили себе три остальных угловых здания. С того момента участок перестал быть стопроцентным. Сегодня этот перекрёсток — мёртвый барьер, перегораживающий Честнат-стрит, и мешанина разнообразия и деятельности оттеснена за него.

Эти банки совершили ту же ошибку, что и одна знакомая семья, купившая акр земли в сельской местности, чтобы построить дом. Долгие годы, пока им не хватало денег на строительство, они регулярно приезжали на свой участок и устраивали пикник на пригорке, который был там самым привлекательным местом. Они так привыкли мысленно представлять себя постоянно находящимися там, что, когда наконец построились, дом поставили на пригорке. И тем самым уничтожили этот пригорок. Почему-то они не догадывались, что, обосновавшись на нем, они его уничтожат.

Улицы (особенно если кварталы короткие) порой способны выдержать интенсивное дублирование успешных способов использования или спонтанно возродиться после периода упадка и стагнации. Такой благоприятный исход возможен, если окружающий район обеспечивает энергичное, богатое разнообразие, и особенно если в нем есть мощная база первичного разнообразия.

Но когда избыточному многократному дублированию самых прибыльных или самых престижных способов использования оказывается подвержена целая округа или район, проблема намного более серьёзна. Выразительные свидетельства такого катастрофического «отбора» видны в деловых центрах многих больших городов. Сменявшие друг друга исторические центры бостонского даунтауна демонстрируют слой за слоем, как при археологических раскопках, «отобранные» и окаменевшие способы использования, каждому из которых не хватало первичного разнообразия, каждый из которых стагнировал. Бостонский совет по градостроительству, анализируя способы использования даунтауна, обозначил их на карте разными цветами: одним цветом — управленческие и финансовые офисы, другим — правительственные учреждения, третьим — торговлю, четвёртым — развлечения и т. д. Все стагнирующие районы представляют собой на карте довольно слитные одноцветные куски. Помимо них на краю даунтауна — там, где Бэк-Бэй граничит с угловой частью парка Паблик-Гарденз, — имеется участок карты, раскрашенный в красные и жёлтые полосы. Он не поддаётся определению с точки зрения способа использования, и его раскраска означает, что он носит «смешанный» характер. Это единственная часть бостонского делового центра, которая в настоящее время спонтанно меняется, растёт, ведёт себя как живая городская территория.

Цепочки различающихся характером использования участков даунтауна, подобных бостонским, чаще всего рассматривают как некий остаток от перемещающегося центра даунтауна. В них видят результат передвижения центра в другое место. Но это не так. Эти скопления многократно дублированных способов использования — причина передвижения центра. Разнообразие вытесняется дублированием успеха. Новые идеи, если только они не располагают с самого начала щедрым финансированием или не добиваются мгновенного успеха (а такое происходит редко), довольствуются участками второго сорта; благодаря им второсортные участки превращаются в первосортные, процветают какое-то время, но затем их тоже разрушает избыточное дублирование того наиболее успешного, что они создали.

В Нью-Йорке разделение даунтауна на «одноцветные» участки отразилось в стишках 1880-x годов:

От Восьмой на юг — мужчины зарабатывают,

От Восьмой на север — женщины транжирят…

В романе Уиллы Кадер «Мой смертельный враг» говорится о Мэдисон-сквер в тот период, когда пришла очередь этой площади стать центром интенсивного разнообразия: «Мэдисон-сквер стояла тогда на распутье. У неё был двойственный характер — наполовину коммерческий, наполовину бытовой. К югу от неё шли магазины, к северу — жилые дома».

Мисс Кадер верно почувствовала смешанный, «двойственный» характер, всякий раз присущий участку, который находится на гребне выдающегося успеха. Но образ «распутья» не вполне точен. Скорее следовало бы говорить о слиянии, переплетении путей.

Сегодня Мэдисон-сквер — мрачный район, утративший былую славу, с массивными офисными зданиями и весьма маргинальной по сравнению с прошедшими временами торговлей. На пике популярности эту часть города делал чрезвычайно знаменитым старый Мэдисон-сквер-Гарден (сейчас на его месте находится офисное здание). Никогда с тех пор Нью-Йорк не располагал таким притягательным, таким светски-блестящим залом, предназначенным для собраний и зрелищ, потому что никогда с тех пор в городе не было крупного зала, расположенного в притягательном, дорогом месте, где имеется хорошая смесь способов использования.

Утрата окрестностями Мэдисон-сквер многоцветности и длительный их упадок не были, конечно, изолированным процессом.

Это была часть более обширной цепи событий, обусловленных нарастанием экономического давления на многие успешные смеси способов использования. Конкурентная борьба за пространство беспрерывно уничтожала разнообразие по всему центру даунтауна и теснила его за северный край даунтауна; в результате даунтаун как таковой перемещался, оставляя позади себя районы, оказавшиеся «на мели».

Перемещающийся даунтаун обычно оставляет за собой, помимо скоплений избыточно дублированных способов использования зоны, где мало что имеется вообще, — зоны, которые интенсивные новые варианты разнообразия, двигаясь, обошли или перескочили. Эти участки или боковые полосы и дальше чаще всего остаются пустыми, потому что соседние с ними однородные скопления не обеспечивают хорошего распределения людей по времени дня. Место на этих участках есть но нет катализатора для его использования.

Саморазрушение разнообразия избыточным дублированием происходит и в Лондоне — там действуют ровно те же силы, что заставляют перемещаться американские даунтауны. В статье о градостроительных проблемах центрального Лондона, опубликованной в 1959 году в январском номере британского периодического издания Journal of the Town Planning Institute, говорится:

Уже много лет как разнообразие покинуло лондонский Сити. Многочисленное дневное «население» контрастирует в нем с пятитысячным ночным населением. То, что произошло с Сити, происходит сейчас и с Уэст-Эндом. Многие, чьи офисы находятся в Уэст-Энде, заявляют, что для их клиентов и посетителей там имеются такие средства обслуживания, как отели, клубы и рестораны, а для их персонала — магазины и парки. Но если процесс будет продолжаться, эти преимущества будут уничтожены и Уэст-Энд превратится в унылое море офисных зданий.

Успешных жилых районов в наших американских городах прискорбно мало; в большинстве своём жилые районы крупных городов никогда не удовлетворяли четырём фундаментальным условиям генерации процветающего разнообразия. Поэтому саморазрушение вследствие выдающегося успеха чаще наблюдается в даунтаунах. Но те сравнительно немногие городские жилые районы, что становятся чрезвычайно притягательны и с огромным успехом генерируют разнообразие и жизненную энергию, в конечном счёте подвергаются действию тех же сил саморазрушения, что и даунтауны. В случае, о котором я говорю, в районе стремятся жить столь многие, что наиболее выгодно оказывается строить — в избыточных, опустошающих масштабах — для тех, кто способен платить наивысшую цену. Как правило, это люди бездетные, и сегодня это не просто те, кто готов платить больше всех, но ещё и те, кто готов платить больше всех за наименьшую площадь. Жилища для этого узкого и прибыльного слоя множатся за счёт всех иных видов городской «ткани» и всех иных категорий населения. Семьи вытесняются, разнообразие уличных картин вытесняется, предприятия и заведения, не способные оплачивать свою долю выросшей стоимости строительства, вытесняются. Этот процесс сейчас идёт, причём очень быстро, в немалой части Гринвич-Виллиджа, в Йорквилле и в средней части манхэттенского Истсайда. Избыточно дублируются иные способы использования, чем в центрах даунтаунов, но процесс тот же, причины его те же и конечные результаты те же. Восхитительный и притягательный «пригорок» уничтожают те, кто его заселил, уничтожают самим фактом заселения.

Процесс, который я описала, происходит в любой данный промежуток времени лишь на небольших участках, поскольку возможен только вследствие выдающегося успеха. Однако разрушительное действие этого процесса более обширно и серьёзно, чем можно было бы предположить, глядя на его географический масштаб в каждый фиксированный момент. Уже само то, что этот процесс идёт в зонах выдающегося успеха, мешает нашим городам творить что-либо на основе такого успеха. Слишком часто он оборачивается упадком.

Мало того — сам характер упадка, идущего следом за выдающимся успехом, делает этот процесс вдвойне вредным для больших городов. Одновременно с тем, как новое строительство и слепое дублирование способов использования уничтожают взаимоподдержку на одной территории, они фактически лишают другие территории того, что на них увеличило бы разнообразие и усилило бы взаимоподдержку.

По некоторым причинам банки, страховые компании и престижные офисы — как правило, самые прожорливые двойные разрушители, действующие описанным образом. Если взглянуть на скопления банков или страховых компаний, очень часто можно увидеть места, откуда было вытеснено успешное разнообразие, где был выровнен «пригорок» жизненной энергии. Очень часто можно увидеть места, которые либо уже стали отжившими, либо идут к этому. Я думаю, что это любопытное обстоятельство имеет две причины. Во-первых, подобные учреждения консервативны. Консерватизм в отношении выбора места в большом городе означает инвестирование туда, где успех — уже установленный факт. Требовать, чтобы эти люди видели, что инвестирование иной раз губит успех, значит требовать слишком многого от тех, кто выше всего ценит уже достигнутое и в кого новые места, обладающие потенциалом успеха, зачастую вселяют замешательство и неуверенность, потому что они не понимают, чем объясняется успех одних мест и неуспех других. Во-вторых, такие учреждения располагают деньгами и благодаря этому способны вытеснить большую часть конкурентов в борьбе за пространство. Таким образом, банки и страховые компании, а также престижные офисы, которым банки и страховые компании охотно дают взаймы, наиболее эффективно соединяют в себе желание и возможность поселиться на «пригорке». Близость друг к другу им, конечно, в определённой мере полезна, как и многим другим городским предприятиям. Но это не возмещает вреда от методичного и масштабного вытеснения столь мощными учреждениями успешных проявлений городского разнообразия. Как только на данном участке из-за избыточного дублирования определённых деловых способов использования (за счёт чего-то другого) начинается стагнация, наиболее процветающие фирмы охотно покидают старое гнездо, утратившее былую привлекательность.

Было бы неправильно, однако, чересчур фиксировать внимание на отдельных «вредителях» из числа многообразных городских способов использования, пусть даже и на выдающихся «вредителях». Многие другие оказывают ровно такое же экономическое давление и одерживают ровно такие же пирровы победы.

Плодотворнее будет, мне кажется, взглянуть на все это как на проблему функционирования городов как таковых.

Во-первых, мы должны понять, что саморазрушение разнообразия обусловлено успехом, а не неудачей.

Во-вторых, мы должны понять, что этот процесс является продолжением тех же экономических процессов, которые привели к успеху и были необходимы для него. Разнообразие растёт на той или иной городской территории благодаря её экономическим возможностям и экономической привлекательности. В процессе роста разнообразия часть конкурентов за пространство вытесняется. Любое городское разнообразие растёт, по крайней мере отчасти, за счёт чего-то другого. В период роста даже некоторые уникальные для данного участка способы использования могут вытесняться, поскольку приносят слишком низкую экономическую отдачу на единицу площади. Мы справедливо считаем такие явления здоровыми, когда «уникальные» способы использования — это свалки утиля, стоянки подержанных машин или заброшенные здания. В период роста немалая часть нового разнообразия возникает не только за счёт чего-то «уникального», но малоценного, но и за счёт существующих продуктов дублирования. Увеличение разнообразия сопровождается уменьшением одинаковости. Экономическая борьба за пространство приводит к общему росту разнообразия.

Но в какой-то момент оказывается, что разнообразие выросло так сильно, что прибавление нового разнообразия возможно большей частью лишь в конкурентной борьбе с уже существующим разнообразием. Одинаковость уменьшается незначительно или совсем не уменьшается. Это означает, что активность и разнообразие на данном участке достигли пика. Если прибавляется что-то действительно новое (как, например, первый банк на упомянутом перекрёстке в Филадельфии), то общей потери разнообразия пока что не происходит.

Перед нами процесс, который поначалу является здоровым, но затем, не поменяв характера в критический момент, становится вредоносным. Приходит на ум аналогия с нарушенной обратной связью.

Понятие электронной обратной связи приобрело известность благодаря развитию компьютеров и автоматики: там один из конечных продуктов, возникающих в результате машинной операции или серии операций, — это сигнал, определяющий следующую операцию. Сходный процесс обратной связи, осуществляемый не электронным, а химическим путём, управляет, как недавно установили учёные, поведением некоторых клеток. New York Times объясняет это вот как:

Присутствие конечного продукта в клеточном веществе заставляет механизм, вырабатывающий конечный продукт, замедлить или прекратить работу. Этот вид клеточного поведения доктор Поттер назвал «умным». А вот клетка, которая изменилась или мутировала, ведёт себя как «идиот», продолжая без регулировки, вызываемой обратной связью, вырабатывать вещества, которые ей совсем не нужны.

Последняя фраза, мне кажется, хорошо описывает поведение городских территорий, где успешное разнообразие разрушает себя.

Напрашивается сравнение некоторых успешных городских районов, при всем присущем им сложном и необычайном экономическом и социальном порядке, с клетками, имеющими подобный изъян. Творя успех в больших городах, мы, люди, творим чудеса, но пренебрегаем обратной связью. Как нам исправить это упущение?

Я не думаю, что мы можем обеспечить наши города эквивалентом подлинной системы обратной связи, действующей автоматически и без сбоев. Но даже несовершенные её заменители позволят нам добиться многого.

Задача состоит в том, чтобы пресекать избыточное дублирование на одних участках и направлять эти способы использования в другие места, где они не вызовут избыточного дублирования, а обеспечат здоровое приращение. Эти «другие места» могут находиться на отдалении, а могут — совсем рядом. Но в любом случае их нельзя выбирать произвольно. Это непременно должны быть места, где данный способ использования получит отличную возможность добиться прочного успеха — лучшую возможность, чем на участке, обречённом на саморазрушение.

Диверсификации такого рода, я полагаю, можно добиваться комбинацией трёх мер. Эти меры таковы: диверсифицирующее зонирование; неизменность расположения общественных зданий; отвлекающая конкуренция. Я коротко остановлюсь на каждой из них.

Диверсифицирующее зонирование коренным образом отличается от обычного зонирования, целью которого является однородность, но, как всякое зонирование, оно носит запретительный характер. Одна из форм диверсифицирующего зонирования уже применяется в некоторых городских районах: запрет на разрушение исторически значимых зданий. Уже отличающиеся от своего окружения, они благодаря зонированию и дальше будут от него отличаться. Этот же принцип в несколько изменённом виде лежал в основе предложения, выдвинутого общественными группами Гринвич-Виллиджа для своего района и принятого городскими властями в 1959 году. На некоторых улицах предел высоты для новых зданий был резко уменьшен. На большинстве этих улиц многие дома превышали обновлённый предел, что не свидетельствует об алогизме введённых ограничений, а ровно наоборот: их цель — воспрепятствовать дальнейшей замене невысоких зданий избыточными дубликатами более дорогих многоэтажных домов. Здесь тоже зонирование было применено для борьбы с однообразием (или фактически для поощрения разнообразия), хоть и в весьма ограниченном варианте и на сравнительно немногих улицах.

Целью диверсифицирующего зонирования не должно быть замораживание существующих условий и способов использования. Это было бы смерти подобно. Цель — обеспечить, чтобы происходящие изменения или замены не были в подавляющем числе случаев одними и теми же. Для многих мест отсюда вытекают ограничения на слишком быструю замену слишком многих зданий. Я считаю, что специфическая схема диверсифицирующего зонирования (или специфическая комбинация схем), которой требует чрезвычайно успешный городской участок, должна видоизменяться в зависимости от участка и от конкретных форм саморазрушения, которые ему угрожают. В принципе, однако, зонирование, направленное непосредственно на возраст и размер зданий, представляется логически осмысленным, потому что различия в типах строений обычно отражаются на разнообразии людей и способов использования. Парк, который интенсивно застраивается по периметру дублирующими друг друга высокими офисными или жилыми зданиями, требует ограничений по высоте, особенно с юга, чем достигаются сразу две цели: обеспечить парк зимним солнцем и защитить в какой-то мере, пусть и косвенной, разнообразие окружающих парк способов использования.

Любое такое диверсифицирующее зонирование, задача которого — предотвратить избыточное дублирование самых доходных способов использования, должно сопровождаться корректировкой налогов. Невозможность использовать землю потенциально наиболее прибыльным в краткосрочной перспективе способом должна отражаться на взимаемых с неё налогах. Нереалистично ограничивать развитие недвижимости, контролируя высоту, объём, историческую или эстетическую значимость или иные параметры, и вместе с тем допускать, чтобы оценка такой недвижимости для взимания налога отражала не имеющую к ней отношения стоимость более прибыльной недвижимости по соседству. Повышение оценочной стоимости городской недвижимости из-за роста доходности соседней недвижимости — в наши дни поистине мощный стимул для избыточного дублирования. Этот стимул будет продолжать работать даже в условиях ограничений, направленных против дублирования. Путь к увеличению налоговой базы города в целом — не в том, чтобы эксплуатировать до предела краткосрочный налоговый потенциал каждого участка. Это подрывает долгосрочный налоговый потенциал целых районов. Путь к увеличению налоговой базы — в расширении городских успешных территорий. Мощная городская налоговая база — побочный продукт городского магнетизма, и одна из его необходимых составных частей (поскольку цель — обеспечить прочность успеха) — некоторое количество тонких, разумных, точно рассчитанных местных налоговых вариаций, направленных на удержание разнообразия и предотвращение его саморазрушения. Второй потенциальный инструмент против безудержного дублирования способов использования — неизменность расположения общественных зданий. Это означает, что государственные и полугосударственные органы должны применять в отношении своей недвижимости политику, похожую на политику Чарльза Абрамса в отношении своей частной недвижимости на Восьмой улице. Абрамс борется с избыточным дублированием ресторанов, выискивая для своей недвижимости иные формы использования. Государственные и полугосударственные органы должны с самого начала размещать свои здания и прочие объекты там, где они не будут дублировать соседей, а увеличат разнообразие. Затем, играя свою роль как способы использования, эти здания и объекты должны стоять непоколебимо независимо от своей денежной ценности, приобретённой благодаря успеху окружения (которому они способствовали, если расположены удачно), и независимо от выгодности предложений со стороны тех, кто хотел бы вытеснить их ради дублирования соседних успешных способов использования. Это невыгодная в малом, но выгодная в большом политика, которую должны проводить муниципалитеты и другие органы, испытывающие обоснованную заинтересованность в общегородском успехе, — политика, подобная невыгодной в малом, но выгодной в большом налоговой политике, подкрепляющей диверсифицирующее зонирование. Нью-йоркская публичная библиотека, расположенная на баснословно дорогом участке, добавляет своей округе большую ценность, чем любое мыслимое высокодоходное дублирование близлежащих способов использования. Добавляет именно потому, что так резко выделяется, визуально и функционально. Когда давление горожан вынудило нью-йоркские городские власти одолжить деньги полугосударственному органу, чтобы он мог выкупить Карнеги-Холл у частного владельца, собиравшегося продать его желающим продублировать окрестные прибыльные бизнесы, Карнеги-Холл был тем самым сохранён как концертный зал и зал собраний, что удержало на данном участке эффективную смесь способов использования. Короче говоря, органы, ответственные за общественное благо, могут хорошо помочь сохранению разнообразия, если будут проявлять стойкость перед лицом разнообразных способов использования, окружающих общественные здания, в то время как денежные волны плещутся вокруг этих зданий и не прочь их затопить.

Оба эти инструмента — диверсифицирующее зонирование и неизменность расположения общественных зданий — суть оборонительные средства против саморазрушения разнообразия. Это, так сказать, защитные заграждения, способные выдержать порывы экономического ветра, но в случае длительного шторма на них вряд ли можно всерьёз рассчитывать. Любые формы зонирования, любые формы городской строительной политики, любые формы налоговой политики, сколь бы разумными они ни были, не могут долго сопротивляться достаточно сильному экономическому давлению. Так чаще всего было, и, вероятно, так чаще всего будет.

Поэтому наряду с защитными мерами необходима отвлекающая конкуренция.

Часто можно услышать, что американцы ненавидят большие города. Охотно верю, что американцы ненавидят упадок в больших городах, но по всему видно, что к успешным и полнокровным районам больших городов мы никакой ненависти не испытываем. Наоборот, так много людей хочет пользоваться этими местами, так много людей стремится там жить, работать или хотя бы просто побывать, что избыточный наплыв вызывает городское саморазрушение. Убивая успешное разнообразие деньгами, мы, можно сказать, душим его в объятиях.

Словом, спрос на живые и разнообразные городские участки намного превышает предложение.

Если мы хотим, чтобы чрезвычайно успешные городские территории хорошо сопротивлялись силам саморазрушения, чтобы защитные меры против саморазрушения не были напрасными, то само количество диверсифицированных, полнокровных, экономически жизнеспособных городских территорий должно быть увеличено. Это возвращает нас к базовой необходимости создавать на большем числе улиц и городских участков четыре условия, экономически необходимых для разнообразия.

Разумеется, всегда будут районы, в данный момент наиболее богато диверсифицированные, наиболее популярные и представляющие наибольший соблазн для губительного, хоть и крайне выгодного в краткосрочном плане, дублирования. Если, однако, имеются другие участки, ненамного отставшие по части интересных возможностей, а к ним подтягиваются участки, ещё ненамного отставшие, то с их стороны может возникнуть отвлекающая конкуренция в отношении самых популярных. Их притяжение должно быть подкреплено препятствиями к дублированию, созданными в самых популярных районах и являющимися необходимым дополнением к отвлекающей конкуренции. Но конкуренция должна быть, пусть даже со стороны несколько менее привлекательных территорий.

Если и когда конкурирующие территории в свой черёд добьются такого успеха, что будут нуждаться в городских заменителях обратной связи, они должны будут попросить о защите от избыточного дублирования и получить такую защиту.

Момент, когда городской участок начинает вести себя как «клетка-идиот», определить нетрудно. Любой, кто тесно знаком с каким-либо чрезвычайно успешным районом, знает, когда происходит этот качественный поворот. Пользователи разного рода заведений, начинающих исчезать, и те, кому нравится наблюдать за местной городской жизнью со стороны, прекрасно видят, как разнообразие и привлекательность территории, к которой они привязаны, идут на спад. Они прекрасно видят, как вытесняются некоторые категории населения, как его разнообразие уменьшается, — особенно если сами принадлежат к числу вытесняемых. О многих из этих событий они даже знают наперёд, мысленно выводя из предлагаемых или неминуемых физических перемен следствия, каковыми являются перемены в повседневной жизни и в повседневных уличных картинах. Жители говорят об этом между собой, констатируют факт саморазрушения и предсказывают его последствия задолго до того, как статистические справочники и карты с огромным опозданием отобразят случившуюся беду.

Проблема саморазрушения выдающегося успеха — это, по сути, проблема создания более здоровых соотношений между предложением и спросом на живые, диверсифицированные городские улицы и районы.