16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги
16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги
До сих пор я писала почти исключительно о внутренних обстоятельствах, предопределяющих успех в большом городе. Если проводить аналогии, это все равно что, говоря о сельском хозяйстве, обсуждать условия выращивания хорошего урожая, касающиеся почвы, воды, механизмов, семян и удобрений, и при этом оставлять в стороне финансовые средства, необходимые для приобретения всего этого.
Чтобы понять, почему финансовые средства и методы, используемые для покупки того, что нужно в сельском хозяйстве, так много значат, вначале следует понять, почему так много значат сами эти условия получения урожая, и в какой-то степени разобраться в их сути. Иначе мы могли бы, оставляя без внимания вопросы финансирования устойчивого полива, с энтузиазмом посвятить себя проблемам, связанным с финансированием строительства все более изощрённых изгородей. Или, догадываясь, что вода так или иначе полезна, но плохо разбираясь в её возможных источниках для наших нужд, мы могли бы потратить наши финансы на ритуальные танцы, вызывающие дождь, но не позаботиться о трубах.
Деньги могут многое, но не все. На них невозможно купить подлинный успех в большом городе, если там нет внутренних предпосылок такого успеха и денежные затраты не обеспечивают их создания. Более того, деньги в конечном счёте приносят только вред, если они уничтожают внутренние предпосылки успеха. Однако если деньги способствуют созданию необходимых внутренних условий успеха, они могут помочь его достижению. Без них, разумеется, никак не обойтись.
По указанным причинам деньги — мощный фактор как городского упадка, так и городского возрождения. Но следует понимать, что значение имеет не только доступность денег как таковая, но и то, как они поступают и ради чего.
Большинство перемен, происходящих в крупных городах в жилой и деловой сферах, финансируются и обретают очертания посредством трёх главных типов денег. Поскольку деньги — чрезвычайно мощный инструмент, как ведут себя они, так ведут себя и наши большие города.
Первый и важнейший из трёх типов денег — кредит, предоставляемый обычными негосударственными кредитными организациями. В порядке убывания залогового имущества самые важные из этих организаций следующие: ссудно-сберегательные ассоциации, компании по страхованию жизни, коммерческие банки и взаимно-сберегательные банки. Помимо них существуют различные категории небольших организаций, кредитующих под залог, — правда, некоторые из них, например, пенсионные фонды, быстро растут. Пока что львиная доля строительства, реконструкции, обновления, замены и расширения, которые происходят в больших городах и их пригородах, финансируется деньгами этого типа.
Деньги второго типа предоставляются государством либо из налоговых поступлений, либо с использованием государственных возможностей заимствования. Помимо тех городских строек, что традиционно ведутся за казённый счёт (школы, дороги и т. д.), иногда таким образом финансируется строительство жилых и деловых объектов. В иных случаях проект обретает очертания под воздействием того факта, что государство может финансировать его частично или гарантировать заимствования из других источников. Один из видов использования денег второго типа — субсидии от федерального и городских правительств на расчистку городских участков, позволяющие финансируемым из частных источников проектам обновления и реконструкции стать осуществимыми; эти деньги идут также на строительство жилых массивов при поддержке правительства страны, штата или города. Кроме того, федеральное правительство готово гарантировать целых 90 % величины жилищных ипотечных кредитов, выданных традиционными (conventional) частными кредитными организациями, и готово даже выкупать у них гарантированные залоги, если заложенные объекты соответствуют градостроительным стандартам, одобренным Федеральным управлением по жилищным вопросам.
Деньги третьего типа приходят из теневого инвестиционного мира — из, можно сказать, подпольного мира наличных денег и кредита. Об источниках этих денег и о путях их движения мало что известно. Дело тёмное. Эти деньги даются взаймы под проценты, начинающиеся примерно с 20 и достигающие максимальных значений, какие только может выдержать рынок, — в некоторых случаях до 80, если приплюсовать все комиссионные. Такими деньгами финансируется многое, в том числе иногда конструктивные и полезные проекты, но наиболее типичный случай — эксплуататорское финансирование перестройки унылых заурядных зданий в трущобные здания по заоблачным ценам. Эти деньги для ипотечного рынка — то же самое, что деньги ростовщиков-акул для личных финансов.
Деньги всех трёх типов ведут себя по-разному в ряде важных аспектов. Каждый из этих типов играет свою роль в финансировании перемен в городской недвижимости.
Хорошо понимая все их различия — в особенности моральные различия между теневыми деньгами и законными государственными или частными деньгами, — я хочу тем не менее указать на то, что в одном отношении эти три типа денег сходны. В целом эти деньги вызывают катаклизмические перемены в больших городах. Сравнительно малая их часть вызывает постепенные перемены.
Катаклизмические деньги притекают на участок большого города в концентрированном виде, что приводит к резким переменам. Обратной стороной этого поведения является то, что такие деньги сравнительно мало просачиваются на другие участки, не подверженные катаклизму.
Выражаясь фигурально, в плане воздействия на большинство городских улиц и районов эти три типа денег ведут себя не так, как оросительные системы, несущие животворную влагу для стабильного, непрерывного роста. Напротив, они подобны зловредным проявлениям климата, не поддающимся контролю со стороны людей: они несут то засуху, то сильнейшие ливни, смывающие плодородный слой почвы.
Такой способ питать города, конечно, конструктивным не назовёшь. Градостроительство, покоящееся на прочном основании, осуществляет непрерывные и постепенные перемены, поощряет сложную диверсификацию. Рост разнообразия обеспечивается взаимозависимыми переменами, создающими все более эффективные комбинации способов использования. Подъем из трущобного состояния (при всей недостаточности той ледниковой медлительности, с которой он сегодня происходит) — это неуклонный, но небыстрый процесс. Всякий городской строительный проект, чтобы его результаты сохраняли жизнеспособность с течением времени, чтобы поддерживались уличная свобода и гражданское самоуправление, нуждается в том, чтобы его территория могла адаптироваться, модернизироваться, создавать новые источники интереса и удобства, и это, в свою очередь, требует множества постепенных, постоянных, мелких, тесно связанных между собой перемен.
Приводить городские улицы в хорошее и устойчивое рабочее состояние (что прежде всего означает создавать условия для генерации разнообразия) — это работа, которую надо начинать как можно раньше. Но, с другой стороны, эта работа никогда и нигде не может быть совсем окончена.
Деньги, которые следовало бы взять за основу, с помощью которых следовало бы строить новое и дополнять существующее, — это постепенные деньги. Но мы лишены этого незаменимого инструмента. Тяжёлую ситуацию, в которую мы попали, никак нельзя назвать неизбежной. Наоборот, чтобы её создать, потребовалась немалая изобретательность людей, проникнутых добрыми намерениями (плюс, конечно, немалый объём бездействия). «Неизбежное», как писал Оливер Уэнделл Холмс-младший, возникает лишь посредством громадных усилий. Это верно в отношении катаклизмических денег в больших городах, одно из очевидных доказательств чему — то, что, если бы кто-нибудь сброшюровал воедино все зажигательные речи и проспекты, призывающие к вложению денег в катаклизмы радикальных городских реконструкций, получился бы том раз в пятьдесят толще, чем эта книга. И тем не менее, несмотря на всю эту пропаганду, несмотря на стоящую за ней громадную законодательную работу и работу по сбору данных, эта форма инвестирования в больших городах настолько неуклюжа, что во многих случаях оказывается полезнее ставить такому использованию денег палки в колеса, чем способствовать ему. Приходится постоянно изобретать все более мощные стимулы, чтобы в очередной раз оживить и подтолкнуть инвестирование в катаклизмы такого рода. Как сказал в конце 1960 года на конференции по реконструкции городов Артур Мотли, председатель Торговой палаты США, «некоторые города приобрели, используя федеральные фонды, так много земли, на которой не ведётся реконструкция, что Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства стало выращивать крупнейшие урожаи сорных трав».
Мрачный реализм Мотли прозвучал диссонансом к общему тону таких конференций, где звучат главным образом банальности о необходимости «принять вызов» и о «заинтересованности бизнесменов в сотворении здоровых и красивых городов», а также мудрые замечания типа: «Ключ к будущему инвестированию в этой сфере — фактор прибыли». За выдачей ипотечных кредитов и вложением денег в строительство, безусловно, стоит забота о прибыли — в большинстве случаев законная забота о законной прибыли. Но, кроме того, за подобным использованием денег стоят более отвлечённые идеи о городах как таковых, и эти идеи оказывают мощное определяющее влияние на то, как люди с деньгами распоряжаются ими в большом городе. Подобно проектировщикам парков и уполномоченным по зонированию, ипотечные кредиторы действуют отнюдь не в идеологическом вакууме и не в законодательном вакууме.
Вначале я хотела бы поговорить о существовании и последствиях денежной засухи, ибо засуха, вызванная нехваткой ипотечных кредитов, послужила причиной многих ничем иным не обусловленных процессов городского упадка.
«Если власть, позволяющая взимать налог, — это власть, позволяющая разрушать, <… > то кредитная власть даёт возможность не только разрушать, но также творить и направлять», — говорит профессор Чарльз М. Хаар из Гарвардской юридической школы, анализируя федеральное стимулирование инвестиций в жилищное строительство.
Возможность разрушать, которую даёт власть над кредитами или управление кредитами, носит отрицательный характер: это возможность отказать в кредите.
Чтобы оценить последствия такого отказа для городских территорий, рассмотрим вначале два примера чудес, которые позволят нам понять, что преодолеть эту силу, вызывающую упадок, можно поистине лишь чудом.
Первый пример чудесного спасения — бостонский Норт-Энд.
После Великой депрессии и войны, когда, так или иначе, не велось практически никакого строительства, традиционные кредитные учреждения занесли Норт-Энд в «чёрный список» в отношении ипотечных займов. Это означало, что Норт-Энд был отрезан от займов на строительство, расширение и ремонт жилья со стороны американской кредитной системы почти так же надёжно, как если бы он располагался на Тасмании.
Тридцать лет, начиная с Депрессии и вплоть до наших дней, когда ещё длится «эпоха чёрного списка», самый крупный заём под залог недвижимости в этом районе составлял всего 3000 долларов, и такие случаи были редки. Даже самый зажиточный пригород, думаю, вряд ли продержался бы так долго в подобных условиях. Физические улучшения могли произойти только чудом.
Норт-Энд благодаря особому стечению обстоятельств такое чудо совершил. Среди его жителей, тех, кто вёл в районе бизнес, их родственников и друзей оказалось много людей со строительными специальностями: каменщиков, электриков, плотников, подрядчиков. В одних случаях они сами занялись модернизацией и реконструкцией зданий Норт-Энда, в других — устроили бартер. Затраты в основном сводились к затратам на материалы, и эти деньги оказалось возможным выплачивать сразу, из сбережений. В Норт-Энде бизнесмен или домохозяин должен заранее иметь деньги, чтобы оплатить улучшения, которые, по его расчётам, возместят ему эти расходы в будущем.
Короче говоря, Норт-Энд вернулся к примитивным методам бартера и накоплений, работавшим до появления банковской системы. Это было необходимым условием выхода из трущобного состояния и самого выживания сообщества.
Эти методы, однако, недостаточны для финансирования нового строительства, которое в Норт-Энде, как на любой живой городской территории, должно происходить постепенно.
В нынешних условиях новое строительство в Норт-Энде возможно лишь в том случае, если район подвергнется катаклизму тотальной реконструкции — катаклизму, который покончит с его сложностью, рассеет по разным местам его жителей и уничтожит его бизнесы[48]. Вдобавок такая реконструкция обойдётся в огромную сумму сравнительно со средствами, необходимыми Норт-Энду для финансирования ровного, непрерывного процесса улучшений и замены того, что обветшало.
Чикагский район Бэк-оф-де-Ярдз выжил и благоустроился после того, как ему, казалось, был уже подписан смертный приговор; он смог это сделать, черпая сопротивляемость из другого необычного источника. Насколько я знаю, Бэк-оф-де-Ярдз — единственный городской район, столкнувшийся с обычной проблемой кредитного «чёрного списка» и решивший её прямым способом. Чтобы понять, как ему это удалось, нужно в какой-то степени быть знакомым с историей района.
Бэк-оф-де-Ярдз был печально известным трущобным районом. Когда Элтон Синклер, великий обличитель и «разгребатель грязи», захотел изобразить в романе «Джунгли» язвы городской жизни и ужасы эксплуатации, он сделал местом действия именно Бэк-оф-де-Ярдз и прилегающие к нему скотобойни. В 1930-е годы жители района, искавшие работу на стороне, давали фальшивые адреса, чтобы избежать дискриминации из-за проживания в таком месте. Не далее как в 1953 году район ещё был мешаниной старых, обветшалых строений — классическим примером территории, где надо, как обычно считается, сносить все подчистую.
В 1930-е годы главы семей района работали большей частью на скотобойнях, и в этом десятилетии жители Бэк-оф-де-Ярдз активно включились в профсоюзную деятельность на мясоперерабатывающих предприятиях. Опираясь на новообретенную боевитость и используя её для преодоления былых национальных противоречий, в прошлом разрывавших район на части, несколько очень способных людей решили создать местную организацию — так называемый совет Бэк-оф-де-Ярдз[49]. Лозунг совета звучит гордо: «Мы, народ, будем сами определять свою судьбу». Совет во многом стал действовать так, как действует правительство. Он более замкнут и формален в организационном плане, чем обычные ассоциации граждан, и обладает гораздо большей властью, которую использует как в собственной деятельности, так и с тем, чтобы навязывать свою волю муниципальному правительству. Политику определяет своего рода законодательный орган, состоящий из двухсот выборных представителей, выдвигаемых более мелкими организациями и уличными округами. О могуществе района, позволяющем ему выбивать из городских властей необходимые муниципальные блага, добиваться принятия выгодных ему правил и исключений из правил, по всему Чикаго говорят чуть ли не со священным трепетом. Словом, совет Бэк-оф-де-Ярдз — не тот политический орган, который можно побороть «одной левой», и этот факт играет важную роль в истории о кредитах.
За время, прошедшее между созданием совета и началом 1950-х, жители района и их дети продвинулись вперёд и в других отношениях. Многие из них стали квалифицированными рабочими, «белыми воротничками» или образованными специалистами. «Неизбежным» следующим шагом на этом этапе должен был бы стать массовый исход в рассортированные по уровню благосостояния пригороды; далее — новая волна горожан с маленьким выбором, заселяющих покинутый район. Добро пожаловать, «вечные» трущобы!
Но, как обычно бывает на территориях, выходящих из трущобного состояния, жители этого района предпочли остаться (и потому уже начали потихоньку благоустраиваться и уменьшать скученность на многих участках). Местные организации, в особенности религиозные, убеждали их оставаться.
Вместе с тем, однако, тысячи жителей хотели благоустроить своё жильё сверх уже достигнутой скромной меры подновления, меблировки и уменьшения тесноты. Они уже не были обитателями трущоб и не хотели жить по трущобным стандартам.
Эти два желания — оставаться на месте и улучшать условия жизни — были несовместимы, потому что никто не мог получить кредита на благоустройство. Как и Норт-Энд, Бэк-оф-де-Ярдз был занесён в «чёрный список» в отношении ипотечных кредитов.
Но в данном случае имелась организация, способная взяться за решение проблемы. Исследование, проведённое советом Бэк-оф-де-Ярдз, показало, что бизнесы, жители и организации района имеют вклады примерно в тридцати чикагских ссудно-сберегательных ассоциациях и сберегательных банках. Внутри района было решено, что эти вкладчики — фирмы, организации, частные лица — дружно изымут свои деньги, если кредитные организации не изменят свою политику в отношении района.
2 июля 1953 года представители банков и ссудно-сберегательных ассоциаций пришли на встречу, организованную советом района. В доброжелательном тоне совет поставил вопрос об ипотечных кредитах. Его представители вежливо проинформировали банкиров о количестве вкладчиков в районе… о суммарном объёме их вкладов… о своём непонимании того, почему сбережения горожан так скудно инвестируются в городское благоустройство… о серьёзном беспокойстве жителей района по поводу данной проблемы… о ценности взаимопонимания в обществе.
Ещё до конца встречи несколько кредитных организаций заявили о готовности помочь, то есть о готовности благожелательно рассматривать запросы о ссудах. В тот же день совет начал переговоры об участке для сорока девяти новых жилых зданий. Вскоре самая неприглядная сплошная цепочка трущобных многоквартирных строений благодаря кредиту в 90 000 долларов получила водопровод, канализацию и другие удобства. За три года владельцами было отремонтировано около пяти тысяч домов, а дальше благоустройство пошло в таком масштабе, что счёт вести перестали. В 1959 году началось строительство нескольких небольших зданий с отдельными квартирами. Члены совета и жители района с благодарностью отзываются о банках, проявивших заинтересованность и готовность к сотрудничеству. А банкиры, в свою очередь, с восхищением говорят о районе как о многообещающем месте для инвестиций. Никого не выселили, никто не был «перемещён». Все бизнесы остались целы. Словом, подъем из трущобного состояния продолжился, хотя процесс достиг стадии (рано или поздно такое происходит везде), когда ключевую роль играет доступность кредита.
Занесение городских участков в кредитные «чёрные списки» носит безличный характер. Оно направлено не персонально против жителей или бизнесменов, а против территорий. Например, одному моему знакомому коммерсанту из находящегося в «чёрном списке» нью-йоркского Восточного Гарлема отказали в кредите размером в 15 000 долларов на расширение и модернизацию его успешного бизнеса в этом районе, и в то же время он легко получил 30 000 на строительство дома на Лонг-Айленде. Сходным образом, житель бостонского Норт-Энда — только лишь потому, что он жив и работает каменщиком, бухгалтером или металлистом, — запросто может занять на постройку дома в пригородной зоне сумму, которую при нынешних ставках ему придётся возвращать банку в течение тридцати лет. Но ни ему, ни его соседям, ни их домохозяевам не дадут в кредит ни гроша, если они намерены оставаться в Норт-Энде. Это возмутительно и деструктивно, но, прежде чем возмущаться, полезно сделать паузу и принять во внимание, что банки и другие традиционные кредиторы, которые заносят городские участки в «чёрные списки», всего-навсего всерьёз отнеслись к тому, чему учит общепринятое градостроительство. Банкиры так ведут себя не из вредности. Карты участков, находящихся в «чёрных списках» по кредитам, идентичны как по концепции, так и по большинству деталей муниципальным картам трущобных территорий, подлежащих расчистке. А такие муниципальные карты считаются законными инструментами, предназначенными для законных целей, в число которых входит предостережение кредиторов о том, что вкладывать сюда деньги не следует.
Иногда градостроители опережают банкиров, иногда наоборот; и те и другие при этом знают, что делают, ибо усвоили много всякого разного про Лучезарный город-сад красоты. Два эти инструмента — карты «чёрных списков» и карты трущобных расчисток — стали широко использоваться примерно в одно время, в начале 1940-х. Что касается банкиров, они начали с карт участков, где во время Великой депрессии недвижимость часто переходила в собственность залогодержателя, что впоследствии считалось фактором риска для новых кредиторов. Этот критерий, впрочем, постепенно ушёл в тень. (Он был ненадёжен. Офисная зона в районе нью-йоркского вокзала Гранд Сентрал была одной из самых неблагополучных в стране по этому показателю; следует ли отсюда, что это место и дальше оставалось рискованным для вложений капитала?) Нынешний критерий — мнение займодателей, что такое-то место либо уже представляет собой трущобы, либо непременно станет ими потом. Будущее подобной территории в той мере, в какой о нем вообще думают, рассматривается в терминах ортодоксальных градостроительных рецептов: под конец — стирание с лица земли, а в промежутке — упадок.
Используя кредит как возможность разрушать, банкиры, таким образом, исходят из предпосылки, что подобная политика лишь отражает неизбежное и является в свете этого неизбежного не более чем осмотрительной. Они тем самым предсказывают будущее.
И обычно их предсказания сбываются. Рассмотрим, к примеру, некий город в Новой Англии (не Бостон на этот раз), где была разработана масштабная и широко разрекламированная программа плановой перестройки. В основу этой работы была положена карта, показывавшая участки, где упадок зашёл так далеко, что их решили подвергнуть полной расчистке. Подготовив карту, градостроители увидели, что она в точности совпадает с картами, которые много лет назад составили городские банкиры для указания мест, где не следовало давать кредиты. Банкиры предсказали, что там возникнут безнадёжные трущобы, и их предсказания оправдались. Между старыми картами и новой имелось лишь одно маленькое расхождение. В отношении одного участка карта градостроителей предписывала не полную расчистку, а местами. Только этот кусок занесённой в «чёрный список» территории, включая некоторые фрагменты её маленького делового района, сочли пригодным для частичной консервации. И только здесь, как оказалось, был источник кредита: маленький независимый семейный банк, пережиток старых времён, странным образом вкладывавший деньги в территорию, находящуюся в «чёрном списке». Он финансировал все расширение и обновление бизнеса, все ремонтные работы, какие здесь происходили. Он стал, к примеру, источником кредита, позволившего замечательному местному коммерческому заведению — ресторану, который посещают жители всего города, — приобрести хорошее оборудование, должным образом расшириться и обновиться.
Карты кредитных «чёрных списков», как и карты будущей расчистки потому содержат точные предсказания, что это самореализующиеся предсказания.
В случаях Норт-Энда и Бэк-оф-де-Ярдз карты «чёрных списков» оказались ложными предсказаниями. Но никто никогда не узнал бы, что они неверно оценивают потенциалы территорий, если бы не чудесная способность этих территорий избежать вынесенного им приговора. Нередко сопротивляются своему смертному приговору и другие городские участки, обладающие жизненной силой. Округа, где я живу, сопротивлялась двенадцать лет (в данном случае градостроители со своей картой расчистки шли впереди, банкиры — следом). Несколько улиц в Восточном Гарлеме держались в условиях «чёрного списка» с 1942 года с помощью перекрёстных займов между семьями и родственниками[50].
Сколько городских районов было разрушено из-за «чёрных списков» — не сосчитать. Они обрекли на гибель нью-йоркский Нижний Истсайд, обладавший громадным потенциалом, не меньшим, чем Гринвич-Виллидж. Сосайети-Хилл в Филадельфии, на реконструкцию которого сейчас собираются потратить огромные суммы государственных денег, чтобы официальным путём «вернуть средний класс», многие люди со средними доходами в своё время выбрали для проживания сами — и вынуждены были отказаться от этого выбора, столкнувшись с невозможностью получить кредит на покупку или ремонт жилья в этом районе.
Если округа не обладает чрезвычайной жизненной силой в сочетании с неким особым источником сопротивляемости, засуха, вызванная отсутствием займов от обычных кредитных организаций, неизбежно приводит к упадку.
Худший случай — когда участок уже испытывает стагнацию из-за присущих ему серьёзных внутренних минусов. Подобные территории, так или иначе теряющие прежних жителей, часто претерпевают инвестиционный катаклизм особого рода. Вскоре после того, как они попадают в «чёрный список» для нормального кредита, в игру могут вступить «вакуумные деньги» теневого инвестиционного мира. Эти деньги платятся за недвижимость, на которую нет и, вероятно, не будет других покупателей, к которой её нынешние владельцы или пользователи не испытывают большой, эффективной привязанности. Следующий этап — быстрое превращение зданий в трущобы, где царит жестокая эксплуатация. Теневые катаклизмические деньги заполняют вакуум, куда не хотят идти традиционные деньги.
Так развиваются события в большинстве крупных городов, и это, кажется, принимается как должное. Исследований этого процесса было, однако, предпринято немного. Одно из них завершилось отчётом о катаклизмически пришедшем в упадок участке нью-йоркского Вестсайда. В отчёте, который написал экономист и градостроитель доктор Честер А. Рапкин, говорится о резко возникшей нехватке денег из традиционных источников, о появлении вместо них сомнительных денег ссужаемых под высокий процент, о неспособности владельцев недвижимости осуществлять какие-либо изменения кроме тех, что предшествовали продаже собственности по эксплуататорским ценам. Газета New York Times, цитируя Джеймса Фелта, председателя городской комиссии по градостроительству, которому был адресован отчёт, подвела сухой и аккуратный итог:
Он сказал, что на территории, занимающей двадцать кварталов, выявлено почти полное отсутствие нового строительства. Отчёт, по его словам, зафиксировал также прекращение выдачи займов под залог недвижимости банками и иными кредитными организациями, переход недвижимости в руки инвесторов нового типа, рост абсентеистской собственности и преобразование многих жилищ в меблированные комнаты.
Как это нередко бывает на упадочных территориях, в катастрофе приняли участие все три категории катаклизмических денег. Вначале — уход всех традиционных частных денег; затем — опустошение, финансируемое теневыми деньгами; и наконец — перевод территории комиссией по градостроительству в разряд кандидатов на катаклизмическое использование государственных денег для финансирования расчистки под новое строительство. Последний этап делает возможным катаклизмическое возвращение традиционных частных денег для финансирования планового строительства и реконструкции. Все три типа денег так хорошо готовят почву друг для друга и для очередных катаклизмов, что можно было бы восхищаться этим процессом как проявлением некоего своеобразного высокоразвитого порядка, не будь он столь разрушителен для всех иных видов городского порядка. Тут нет никакого сговора. Это логичный результат логичных в каком-то смысле действий людей, которые руководствуются абсурдными, но общепринятыми градостроительными идеями.
Заслуживает внимания, однако, — и красноречиво свидетельствует о силе и притягательности многих городских территорий, попавших в беду, — то, как отчаянно эти территории сопротивляются смертным приговорам, вынесенным им финансовым миром. Это проявилось, в частности, в Нью-Йорке в 1950-е, когда новый закон потребовал от владельцев дешёвых многоквартирных домов установки в них центрального отопления. Домохозяева должны были возместить расходы либо за счёт повышения квартплаты, либо за счёт налоговых льгот. Мероприятие столкнулось с неожиданными препятствиями, причём именно там где никаких серьёзных препятствий не ожидалось, — на социально стабильных, достаточно благополучных участках, где жильцы способны были выдержать рост квартплаты. Получить заём на выполнение работ менее, чем под 20 %, оказалось, как правило, невозможно.
О затруднениях одного домохозяина, которого привлекли к суду за нарушение этого закона, в декабре 1959 года писали газеты, поскольку он оказался членом Палаты представителей Конгресса США Альфредом Э. Сантанджело. Конгрессмен заявил, что после инспекции центральное отопление в шести домах, принадлежащих его семье, было установлено; это обошлось, продолжил он, в 15 000 долларов за каждый дом, т. е. в 90 000 в общей сложности. «Из этой суммы, — сказал он, — у банков нам удалось взять только 23 000 за счёт продления ипотечного кредита на пять лет и получения личной банковской ссуды. Остальное пришлось покрыть из личных семейных средств».
С Сантанджело банки ещё обошлись по-доброму, если принять во внимание их обычную реакцию на запросы о кредитах для использования на участках, занесённых в «чёрные списки». Бремя от времени нью-йоркские газеты публикуют письма читателей, посвящённые этой проблеме. В одном из них, которое в начале 1959 года написал юрист ассоциации домовладельцев, говорится:
Широко известно, что банки и страховые компании воздерживаются от предоставления займов и ипотечных кредитов владельцам дешёвых многоквартирных домов, особенно находящихся на территориях, которые считаются нежелательными для проживания. По истечении срока кредиты не продлеваются, и домохозяевам часто приходится обращаться к ростовщикам, которые требуют 20 % годовых по краткосрочным кредитам. [Замечу от себя: это ещё по-божески.] <…> Некоторые владельцы не хотят ограничиться центральным отоплением. Они думают о модернизации квартир: о расширении комнат, об установке нового кухонного оборудования, о современной электропроводке. <…> Видя, что финансовые организации закрыли перед ними двери, владельцы обратились за помощью к городским властям — но ничего из этого не вышло. <…> Органа, который мог бы помочь, не существует.
Тип строения — будь то дешёвый многоквартирный дом, исторически значимый старинный таунхаус или чисто коммерческое здание — не играет большой роли на участке, включённом в «чёрный список». В такие списки заносятся не люди как таковые и не здания как таковые, а территории.
В 1959 году Нью-Йорк начал осуществлять небольшой экспериментальный план консервации участков Манхэттена, где, с одной стороны, не велось никакого нового строительства, но, с другой, и физическое состояние зданий было отнюдь не безнадёжно, и в социальном плане было что спасать. К сожалению, займодатели уже записали эти территории в разряд безнадёжных. Только ради исправления повреждений, нанесённых зданиям, город счёл необходимым, чтобы на уровне штата был принят закон, учреждающий государственный ссудный фонд в 15 миллионов долларов для выдачи займов владельцам недвижимости на таких участках. Деньги для постепенных перемен получить так трудно, что даже для удовлетворения простейших, минимальных нужд пришлось создать новый кредитный орган. Закон при этом был написан так неумело, что в настоящий момент использовать фонд почти невозможно; к тому же фонд так мал, что на городском уровне в любом случае погоды не сделает.
Как я уже сказала, территория, занесённая в «чёрный список», может вновь получить деньги от традиционных частных кредиторов, если созданы условия для катаклизмического вливания этих денег с тем, чтобы провести сортировку по доходам и способам использования городской среды в духе Лучезарного города-сада.
На торжественном открытии жилого массива в Гарлеме, построенного на частные деньги в стиле Лучезарного города, президент округа Манхэттен отметил чрезвычайную значимость события: «заручившись частным финансированием, руководители проекта уничтожили барьер для масштабного инвестирования в новое жилищное строительство в Гарлеме — барьер, который долгое время поддерживался банками».
Барьер, однако, был уничтожен ради инвестирования в Гарлеме не во что иное, как в катаклизмы масштабных проектов, подобных этому.
Традиционный частный кредит снова возникнет на территории, занесённой в «чёрный список», и в случае, если федеральное правительство гарантирует на ней займы так же щедро, как для пригородного строительства или для строительства новых массивов в духе Лучезарного города-сада. Но правительство гарантирует их недостаточно для того, чтобы стимулировать выборочное строительство или реконструкцию где-либо, кроме официально одобренных обновляемых зон, для которых имеется утверждённый план. Такой план означает, что даже существующие здания должны способствовать превращению территории в наилучшее возможное приближение к Лучезарному городу-саду. Как правило, подобные планы обновления предусматривают выселение даже из зон с низкой плотностью от половины до двух третей жителей. Так что и в этом случае деньги используются для финансирования катаклизма. Они используются не для увеличения городского разнообразия, а для его уничтожения. Когда я спросила одного чиновника, участвовавшего в подготовке к «выборочной расчистке» реконструируемого района, какой смысл выкорчёвывать рассеянную по разным точкам торговлю вместо того, чтобы стимулировать её приращение, и почему коммерцию предполагается сосредоточить в монополистическом торговом центре, имитирующем пригодную жизнь, первое, что он сказал, — что это хорошее градостроительство. Затем он добавил: «Так или иначе, это праздный разговор. Мы не получили бы «добро» от Федерального управления по жилищным вопросам, если бы оставили такую смесь способов использования». Он не солгал. Существенных денег на поддержание городских районов, пригодных для городской жизни, раздобыть сегодня невозможно, и такую политику поощряет, а часто и напрямую проводит в жизнь правительство страны. Винить в создавшемся положении нам поэтому некого, кроме себя самих.
Другой вид «респектабельных» денег, вкладываемых в участки из «чёрных списков», — это бюджетные деньги, идущие на постройку жилых массивов. Часто приходится слышать болтовню о «проектах карманного формата», но если так, то этот карман — поистине великанский. Эти деньги тоже почти неизменно приходят в катаклизмической форме и всегда с тем результатом, что на людей навешивают ценники и сортируют согласно проставленным на них цифрам.
На Восточный Гарлем, как и на Нижний Истсайд, вылились реки таких денег. В 1942 году Восточный Гарлем имел, как представляется, не худшие шансы на выход из трущобного состояния, чем Норт-Энд. Всего пятью годами раньше, в 1937-м, беспристрастное обследование района, проведённое под эгидой городских властей, продемонстрировало столько обнадёживающих улучшений, что авторы отчёта предсказали превращение Восточного Гарлема в центр нью-йоркской культуры, окрашенной в итальянские цвета. В районе действовали тысячи мелких бизнесов, у которых дела шли так стабильно и успешно, что во многих случаях их вело уже второе или третье поколение. В нем имелись сотни культурных и общественных организаций. Это был район, застроенный ветхими и плохими домами (наряду с которыми в нем было некоторое количество хороших зданий и существенное число зданий, постепенно выводимых владельцами из трущобного состояния), но он отличался колоссальной жизненной энергией и огромной притягательностью для многих своих обитателей. В районе также обосновалась главная часть городского пуэрториканского сообщества; жилищные условия у этих людей были отвратительны, но среди них имелось множество «пионеров» пуэрториканской иммиграции, которые уже заявляли о себе как о лидерах, и в Восточном Гарлеме возник целый ряд пуэрториканских культурных, общественных и деловых организаций.
После того как в 1942 году займодатели занесли район в «чёрный список», в нем происходили свои маленькие чудеса. Один его участок (у моста Триборо) продолжал благоустраиваться вопреки всем препятствиям. Люди из городского управления по жилищному хозяйству, которые выселяли оттуда жителей, чтобы затем построить Вагнер-Хаусез — эти огромные трущобы, «замурованные в кирпич и стекло», — пришли в изумление от количества и масштаба усовершенствований, подлежавших уничтожению. Так или иначе, чуда столь поразительного, чтобы оно смогло спасти Восточный Гарлем, не произошло. Чтобы осуществлять свои планы [даже если они напрямую не противоречили планам городских властей), слишком многим его жителям рано или поздно пришлось переехать. Те же, кто остался несмотря на препятствия к благоустройству, несмотря на разгул теневых денег, вливавшихся в любую щель, какую они могли найти, — держались благодаря чрезвычайным мерам и большому упорству.
Ибо фактически Восточный Гарлем приравняли к отсталым и обездоленным странам; в финансовом отношении он был отрезан от нормальной жизни Соединённых Штатов. На территории, где проживало более 100 000 человек и действовали тысячи бизнесов, закрылись даже филиалы банков; чтобы положить на счёт дневную выручку, торговцам приходилось ездить в другие районы города. Перестала действовать даже система школьных сберегательных счётов.
В конце концов во многом так же, как богатая и щедрая нация могла бы излить масштабные денежные средства на отсталую и обездоленную страну, в район согласно решениям экспертов с отдалённого континента, населённого градостроителями и проектировщиками, обильно потекла «иностранная» помощь. На переселение людей в новые дома было потрачено примерно 300 миллионов долларов. Но чем больше денег вливалось в Восточный Гарлем, тем тяжелее делались тамошние невзгоды и проблемы и тем больше он походил на отсталую и обездоленную страну. Более 1300 бизнесов, имевших несчастье занимать участки, отведённые под новое строительство, было сметено, и, согласно оценкам, 80 % их владельцев разорилось. Уничтожено было также более 500 некоммерческих уличных заведений. Практически все вышедшее из трущобного состояния и устойчиво державшееся население было выкорчевано и разбросано «улучшать своё положение» на новых местах. Проблема Восточного Гарлема состояла не в нехватке денег. После засухи туда пришло невероятное денежное наводнение. Одних только казённых средств для строительства жилья на район вылилось примерно столько же, сколько было потеряно на «эдселах»[51]. В случае ошибки, подобной «эдселу», наступает момент, когда расходы подвергаются переоценке и прекращаются. Но жителям Восточного Гарлема сегодня приходится бороться со все новыми денежными вливаниями с повторением ошибок, не признанных теми, кто контролирует финансовые потоки. Хотелось бы думать, что другим странам мы оказываем денежную помощь умнее, чем городским районам у себя дома.
Нехватка постепенных денег опустошает районы, по своим внутренним качествам приспособленные к городской жизни и потому имеющие громадный потенциал для быстрого развития. Она означает также, что нет никакой надежды у районов, в которых отсутствует одно или большее число условий генерации разнообразия и которым нужны деньги как для создания этих условий, так и для обычных перемен и замены ветхих строений.
Если деньги из традиционных частных источников не идут на постепенные перемены, то куда они идут?
Часть из них вкладывается в плановые катаклизмы реконструкции и обновления; ещё большая часть — в саморазрушение разнообразия, в уничтожение того, что достигло выдающегося успеха.
Много денег вкладывается не в города, а в их окрестности.
Кредитная власть, как сказал Хаар, даёт возможность не только разрушать, но также творить и направлять. Он имел в виду конкретно государственную кредитную власть и её использование для поощрения пригородного строительства в противовес городскому.
Новые американские пригороды, раскинувшиеся на огромных просторах, возникли не случайно и отнюдь не благодаря мифической свободе выбора между городом и пригородом. Колоссальное разрастание пригородов стало практически осуществимым, а переселение в них для многих семей, по существу, неизбежным вследствие создания того, что до середины 1930-х в США отсутствовало, — общенационального ипотечного рынка, специфически приспособленного для поощрения пригородного жилого строительства. Испытывая уверенность, возникшую благодаря государственному гарантированию ипотечных займов, банк в Нью-Хейвене смело покупает закладные на пригородное жильё в Южной Калифорнии. Чикагский банк покупает закладные на пригородное жильё близ Индианаполиса, а неделю спустя банк в Индианаполисе приобретает их на дома в пригороде Атланты или Буффало. И сегодня даже не обязательно, чтобы эти займы были гарантированы государством. Заложенные дома могут быть повторением, в отсутствие гарантий, обычных образцов проектирования и строительства, на которые распространяются гарантии.
Общенациональный ипотечный рынок приносит ту очевидную пользу, что он быстро и чутко соединяет спрос на деньги с отдалённым их предложением. Но он может приносить и вред, особенно когда направляет массированные потоки денег в один определённый тип развития.
Как узнали на себе жители Бэк-оф-де-Ярдз, тесной и прямой связи между накопленными городом и необходимыми для его развития сбережениями, с одной стороны, и вложениями в городское строительство, с другой, как правило, не существует. Эта связь так слаба, что в 1959 году, когда один из сберегательных банков Бруклина объявил, что 70 % кредитов выдал заёмщикам, расположенным поблизости, New York Times сочла этот факт достойным широкого освещения на своих деловых страницах. Правда, «поблизости» — понятие растяжимое. Эти 70 %, как выяснилось, были использованы отнюдь не в Бруклине, а в Нассау на Лонг-Айленде, где ведётся огромное пригородное строительство. Между тем немалая часть самого Бруклина приговорена к упадку «чёрными списками».
Горожане, таким образом, финансируют расползание пригородов. Безусловно, одна из исторических миссий больших городов, этих неимоверно производительных и эффективных участков земли, — финансировать колонизацию.
Но все что угодно можно истощить до смерти. Безусловно, источники денег для строительства в крупных городах за последние тридцать лет стали иными. Кредитование и расходование средств стали более институционализированными, чем раньше. К примеру, те, кто, живя они в 1920-е, давал бы деньги в кредит, сегодня чаще всего платят их как подоходный налог или вкладывают в страхование жизни, и поэтому, когда они даются в кредит или расходуются на городское строительство, это делает правительство или страховая компания. Маленькие местные банки, подобные тому диковинному банку из Новой Англии, что вкладывал деньги в участок, занесённый в «чёрный список», исчезли в эпоху Депрессии или в ходе последующих слияний.
Означает ли это, однако, что наши теперешние более институционализированные деньги могут использоваться только катаклизмически? Стали ли наши мощные бюрократические финансовые органы такими крупными игроками, что в больших городах они способны взаимодействовать только с другими крупными игроками — заёмщиками огромных сумм, затрачиваемых на широкомасштабные и резкие изменения? Неужели система, которая в одном из своих проявлений может аккуратно кредитовать единичных покупателей энциклопедий и отправляющихся на отдых отпускников, в другом своём качестве способна лишь на бурное кредитование оптом?
Деньги, направляемые на городское строительство, действуют подобным образом не из-за того, что их побуждают к этому какие-либо внутренние нужды или силы. Они потому действуют катаклизмически, что мы, общество, потребовали от них именно этого. Мы решили, что это будет хорошо для нас, и мы это получили. Ныне мы принимаем это, как предначертание Бога или системы.
Давайте взглянем в свете того, о чем мы просили и что именно мы в конце концов допустили, на три категории денег, формирующих наши города. Начнём с самой важной из них — с традиционных негосударственных источников кредита.
Идея о направлении громадных денежных средств на разреженное пригородное строительство за счёт городских районов, остающихся на голодном пайке, не была изобретением ипотечных кредиторов (хотя теперь они уже, как и пригородные застройщики, финансово заинтересованы в этой практике). Ни идеал, ни способ его осуществления не возникли естественным путём внутри кредитной системы как таковой. Они возникли в среде высоколобых мыслителей, думающих о благе общества. В 1930-е годы, когда Федеральное управление по жилищным вопросам выработало методы стимулирования пригородного развития, практически все учёные мужи в правительстве — как правые, так и левые — поддерживали рост пригородов как цель, хотя могли спорить по поводу средств. Несколькими годами раньше Герберт Гувер, открывая первую конференцию Белого дома по жилищному строительству, раскритиковал большие города с моральной точки зрения и восхвалил незатейливые коттеджи, маленькие городки и траву. На противоположном политическом фланге Рексфорд Г. Тагвелл, федеральный чиновник, ответственный за показательные пригороды «зеленого пояса», созданные в рамках рузвельтовского Нового курса, говорил: «Моя идея состоит в том, чтобы отыскивать дешёвую землю недалеко от густонаселённых центров, создавать там сообщества и привлекать в них людей. Потом возвращаться в большие города, сносить там трущобы подчистую и разбивать на их месте парки».