11. Необходимость в концентрации
11. Необходимость в концентрации
Условие 4. Району необходима достаточно высокая концентрация людей, по каким бы причинам они в нем ни находились. В том числе — высокая концентрация людей, живущих в данном районе.
На протяжении веков, вероятно, все, кто размышлял о крупных городах, замечали некую связь между концентрацией людей и спектром услуг и возможностей. Сэмюэл Джонсон, к примеру, обратил на это внимание ещё в 1785 году, когда сказал Босуэллу: «Редко разбросанные люди многого лишены, и как они ни стараются, у них плохо получается <…> Удобство возникает благодаря концентрации».
Наблюдатели то и дело заново открывают эту связь в разные времена и в разных местах. Так, в 1959 году Джон Дентон, профессор бизнеса из университета Аризоны, изучив американские пригороды и британские «города-спутники», пришёл к заключению, что подобные места для сохранения своих культурных возможностей должны обеспечивать своим жителям лёгкий доступ в ближайшие крупные города. «В основе его выводов, — пишет New York Times, — лежит мысль о том, что при недостаточной плотности населения невозможно поддерживать культурные учреждения. Мистер Дентон <…> сказал, что децентрализация создаёт такое разреженное распределение людей, что единственный экономически эффективный вид спроса, какой может существовать в пригородах, — это спрос со стороны большинства. Доступны при этом, заметил он, только те товары и культурные возможности, каких требует большинство».
И Джонсон, и профессор Дентон говорили об экономических эффектах, порождаемых большой совокупностью людей, но не такой совокупностью, которая вяло и неопределённо складывается из разреженных составных частей. Главное, на что они обращали внимание, — это огромная роль концентрации. Они сравнивали происходящее в условиях высокой и низкой плотности населения.
Связь между людской концентрацией (или плотностью) и удобствами, как и другими видами разнообразия, обычно хорошо видят и понимают, когда речь идёт о деловых центрах городов. Каждому понятно, что в даунтаунах сосредоточиваются огромные количества людей и что, не будь этого, о даунтауне в каком-либо значимом смысле — и уж точно о даунтауне, отличающемся городским разнообразием, — говорить бы не приходилось.
Но на подобную связь между концентрацией и разнообразием очень редко обращают внимание, когда речь идёт о территориях, используемых прежде всего для жилья. А ведь жильё образует главную часть большинства городских районов. Кроме того, жители района обычно составляют главную часть тех, кто использует его улицы, парки, предприятия и заведения. Без достаточно высокой концентрации жителей было бы мало удобств и разнообразия там, где люди обитают, там, где они предъявляют на все это спрос.
Разумеется, жилые здания района (как и любые другие формы использования земли) должны дополняться иными первичными способами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределены по времени дня (об экономических причинах этой необходимости шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развлечения и т. д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Если они просто занимают место и включают в себя малое число людей, они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.
То же самое, однако, справедливо и в отношении жилого фонда. В больших городах он тоже, что важно, должен использовать землю интенсивно, и причины этого куда глубже, чем цена земли. С другой стороны, это не означает, что всех горожан можно и нужно поселить в многоквартирных домах с лифтами или в каких-либо других зданиях того или иного выделенного типа. Подобное «решение» убило бы разнообразие, напав на него с другой стороны.
Плотность жилых единиц (dwelling density) так важна для большинства районов крупных городов и их будущего развития, и её при этом так редко учитывают как фактор повышения их жизненной силы, что я посвящу этому аспекту городской концентрации всю настоящую главу.
В ортодоксальном градостроительстве и ортодоксальной теории жилищного хозяйства высокая плотность жилых единиц пользуется дурной репутацией. Считается, что она ведёт ко всевозможным трудностям и неудачам.
Но по крайней мере в наших американских городах этой предполагаемой корреляции между высокой плотностью и проблемами или высокой плотностью и трущобами попросту не существует, в чем может убедиться всякий, кто даст себе труд взглянуть на реальные города Вот несколько примеров.
В Сан-Франциско участок, отличающийся самой высокой плотностью жилых единиц и вместе с тем самым высоким коэффициентом покрытия жилыми зданиями отведённой под жильё земли (coverage of residential land with buildings), — это Норт-Бич-Телеграф-Хилл. Это популярный район, который в годы после Депрессии и Второй мировой войны своими силами неуклонно выбирался из трущобного состояния. С другой стороны, главная трущобная проблема Сан-Франциско — это так называемый Уэстерн-Аддишн, район, который неуклонно катился вниз и сейчас подвергается широкомасштабной расчистке. В Уэстерн-Аддишн (который первое время после застройки считался престижным местом) плотность жилых единиц существенно ниже, чем в Норт-Бич-Телеграф-Хилле, и, кстати говоря, ниже, чем во все ещё фешенебельных Рашн-Хилле и Ноб-Хилле.
В Филадельфии окрестности Риттенхаус-сквер — единственный район, который своими силами реконструирует и благоустраивает пограничные с ним участки, и единственная зона «внутреннего города», не предназначенная к реконструкции или расчистке. При этом здесь самая высокая в Филадельфии плотность жилых единиц. А в трущобах северной Филадельфии, где социальные проблемы — одни из самых тяжёлых в городе, средняя плотность жилых единиц вдвое меньше, чем около Риттенхаус-сквер. На обширных территориях в Филадельфии, где царят упадок и социальные беспорядки, плотность жилых единиц ещё меньше.
В нью-йоркском Бруклине наибольшим восхищением и популярностью пользуется хорошо развивающийся участок, называемый Бруклин-Хайтс; по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бруклин. На огромных упадочных и загнивающих бруклинских «серых» территориях плотность составляет половину или меньше от плотности в Бруклин-Хайтс.
На Манхэттене в самой фешенебельной части Среднего Истсайда и в самой фешенебельной части Гринвич-Виллиджа плотность жилых единиц находится на таком же высоком уровне, как посреди Бруклин-Хайтс. Но можно заметить одно интересное различие. На Манхэттене вокруг этих фешенебельных участков расположены очень популярные зоны, характеризующиеся большой жизненной энергией и разнообразием. Плотность жилых единиц в этих популярных зонах, окружающих ядро, растёт. В Бруклин-Хайтс, напротив, фешенебельный участок окружён территориями, где плотность жилых единиц падает; жизненная энергия и популярность там тоже уменьшаются.
В Бостоне, как я уже писала во введении к этой книге, Норт-Энд вывел себя из трущобного состояния и сейчас является одним из самых здоровых участков. При этом по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бостон. А в бостонском районе Роксбери, который неуклонно катился вниз на протяжении поколения, плотность жилых единиц примерно в десять раз меньше, чем в Норт-Энде[38].
Перенаселённые трущобы из градостроительной литературы — это кишащие людьми территории с высокой плотностью жилых единиц. «Перенаселённые» трущобы из американской реальности — это все чаще унылые территории с низкой плотностью жилых единиц, в калифорнийском Окленде самая тяжёлая и масштабная трущобная проблема наблюдается на участке примерно из двухсот кварталов, застроенных отдельными домиками на одну или две семьи. Плотность при этом вообще с трудом может считаться городской. Острейшая трущобная проблема Кливленда — это квадратная миля примерно того же самого. Нынешний Детройт во многом состоит из бесконечных, неплотно заселённых квадратных миль городского упадка. Нью-йоркский Восточный Бронкс, который можно считать едва ли не символом «серых зон», ставших бедой наших больших городов, отличается низкой для Нью-Йорка плотностью: на большей его части плотность жилых единиц намного ниже средней по городу величины, которая составляет 55 единиц на акр чистой площади под жилыми строениями.
Не стоит, однако, делать скоропалительных выводов, будто во всех густонаселённых городских районах дела идут хорошо. Все не так просто, и считать, что плотность жилых единиц даёт ответ на все вопросы, значит упрощать проблему до крайней степени. Например, на таких участках Манхэттена, как Челси, как немалая часть находящегося в сильном упадке Уэстсайда и находящегося в сильном упадке Гарлема, эта плотность сравнима с высокими значениями, которые наблюдаются в Гринвич-Виллидже, в Йорквиле и на Среднем Истсайде. Ультрафешенебельный в своё время Риверсайд-Драйв, переживающий ныне тяжёлые времена, заселён ещё плотнее.
Мы не сможем понять, каковы следствия высокой и низкой плотности, если будем считать, что соотношение между концентрацией людей и созданием разнообразия носит простой, непосредственный математический характер. На результаты этого соотношения (о котором доктор Джонсон и профессор Дентон говорили, беря его в простой, грубой форме) чрезвычайно сильно влияют и другие факторы; трём из них посвящены три предыдущие главы.
Никакая концентрация жителей, сколь бы ни была она высока, не является «достаточной», если другие обстоятельства подавляют разнообразие или мешают его развитию. Никакая концентрация, если взять крайний случай, не является «достаточной» для генерации разнообразия в строго регламентированных жилых массивах, поскольку регламентация в любом случае исключает его напрочь. Во многом те же следствия, хоть и по другим причинам, возникают на городских территориях, застраивавшихся не по единому плану, где здания слишком стандартизованы, или кварталы слишком длинны, или мало других первичных способов использования, помимо проживания.
Тем не менее высокая концентрация людей — одно из необходимых условий цветущего городского разнообразия. В жилых районах это означает, что необходима высокая концентрация жилых единиц на отведённой для них земле. Другим факторам, воздействующим на то, где и в какой мере генерируется разнообразие, не на что будет особенно воздействовать, если людей не хватает.
Одна из причин того, что низкая плотность в крупных городах пользуется хорошей репутацией, не подтверждённой фактами, а высокая плотность — дурной репутацией, точно так же ничем не подтверждённой, состоит в том, что часто путают две вещи: высокую плотность жилых единиц и перенаселённость жилищ. Высокая плотность означает большое количество жилых единиц на акр площади. Перенаселённость означает слишком большое число людей в жилой единице для имеющегося в ней количества комнат. Критерий перенаселённости, фигурирующий в результатах переписи, таков: 1,5 человека на комнату или больше. Он не имеет ничего общего с количеством жилых единиц на заданной площади — точно так же, как в реальной жизни высокая плотность не имеет ничего общего с перенаселённостью.
Эта путаница между высокой плотностью и перенаселённостью, которой я уделю некоторое внимание, поскольку она очень сильно мешает пониманию роли плотности, — одна из тех проблем, которыми мы обязаны проектировщикам Города-сада. Они и их ученики смотрели на трущобы, где одновременно было много жилых единиц на заданной площади (высокая плотность) и слишком много людей внутри индивидуальных жилищ (перенаселённость), и не могли провести различие между фактом перегруженности квартир и совершенно отличным от него фактом плотности застройки. В любом случае они ненавидели и то и другое в равной степени и смешивали обе вещи воедино, как яйцо и ветчину, так что по сей день застройщики и градостроители выпаливают это как одно слово: «высокаяплотностьиперенаселенность».
Увеличил путаницу статистический монстр, которого часто использовали реформаторы для обоснования своих градостроительных кампаний, — грубая цифра, равная количеству людей на акр площади. Эти грозные величины ничего не говорят о том, сколько жилых единиц или сколько комнат приходится на акр земли, и если они, как почти всегда бывает, сообщаются для характеристики весьма неблагополучного городского участка, они очень «толсто» намекают на нечто ужасное, чем якобы чревато само по себе такое густое скопление людей. То, что люди там, возможно, ютятся по четыре человека в комнате или испытывают всевозможные иные невзгоды, практически не рассматривается. Между тем в бостонском Норт-Энде, где на акр чистой площади под жилыми строениями приходится 963 человека, смертность (по данным 1956 года) составляет 8,8 на тысячу, в том числе от туберкулёза — 0,6 на десять тысяч. А в бостонском Саут-Энде, где всего 361 человек на акр, смертность равна 21,6 на тысячу, от туберкулёза — 12 на десять тысяч. Нелепо будет, основываясь на этом, заявить, что эти признаки явного неблагополучия в Саут-Энде объясняются тем, что там на акре чистой площади проживает 361 человек, а не почти 1000. Факты не столь просты. Но столь же нелепо будет выбрать какой-нибудь неблагополучный участок с 1000 жителями на акр и обвинить в его бедах эту цифру как таковую.
Показательно для этого смешения понятий, для этой путаницы между высокой плотностью и перенаселённостью, что сэр Раймонд Ануин, один из виднейших проектировщиков Города-сада, озаглавил свой труд, где речь идёт отнюдь не о перенаселённости, а о застройке территорий суперкварталами с низкой плотностью жилых единиц, так: «Перенаселённость — путь в никуда». К 1930-м годам перенаселённость жилищ людьми и «высокую наполненность» земли строениями (т. е. высокие цифры заселённости жилищ и покрытия земли) стали считать явлениями практически одинаковыми по смыслу и последствиям, если между ними вообще проводилось хоть какое-нибудь различие. Хотя такие специалисты, как Льюис Мамфорд и Кэтрин Бауэр, не могли не отметить, что на некоторых очень успешных участках крупных городов наблюдаются высокая плотность жилых единиц и высокий коэффициент покрытия земли при не слишком большой заселённости комнат и квартир, они объяснили это тем (Мамфорд и сейчас придерживается такого мнения), что везучие люди, комфортабельно живущие в этих популярных местах, на самом деле живут в трущобах, просто они слишком толстокожие, чтобы понимать это и возмущаться этим.
Перенаселённость жилищ и высокая их плотность очень часто встречаются по отдельности, одно без другого. Норт-Энд, Гринвич-Виллидж, Риттенхаус-сквер и Бруклин-Хайтс — районы с высокой плотностью для своих городов, но, за малым числом исключений, жилища в них не перенаселены. Саут-Энд, северная Филадельфия и Бедфорд-Стайвесант отличаются куда меньшей плотностью, но многие дома и квартиры там перенаселены. В наши дни перенаселённость гораздо чаще обнаруживается при низкой плотности, чем при высокой.
Расчистка трущоб в том виде, в каком она практикуется в наших больших городах, обычно не имеет ничего общего с решением проблемы перенаселённости. Наоборот, расчистка и перестройка, как правило, усугубляют эту проблему. Когда старые здания заменяют новыми жилыми массивами, плотность жилых единиц часто уменьшается, так что жилищ в районе становится меньше. Даже если эта плотность остаётся неизменной или немного увеличивается, в районе поселяется меньше людей, чем было выселено, потому что выселенные зачастую жили очень тесно. Результатом становится рост скученности где-то ещё, особенно если были выселены люди с небелым цветом кожи, которые могут найти не так уж много мест, где жить. Во всех городах формально приняты законы против перенаселённости, но эти законы не могут выполняться, если сами городские власти проводят в жизнь проекты реконструкции, создающие перенаселённость в новых местах.
Рассуждая теоретически, можно было бы предположить, что концентрированная человеческая масса, необходимая для генерации разнообразия в городской округе, может существовать либо при достаточно высокой плотности жилых единиц, либо при более низкой их плотности, но в условиях перенаселённости. Количество людей на данной территории в обоих случаях одинаково. Но в реальной жизни результаты оказываются разными. Если достаточное число людей проживает в достаточном числе жилищ, может создаваться разнообразие и у людей может развиваться привязанность к своей уникальной местной смеси без того разрушительного противодействия, какое неизбежно оказывает перенаселённость домов, квартир и комнат. Когда и людей, и жилищ достаточно, разнообразие и его притягательные свойства соединяются со сносными жилищными условиями, и поэтому большее количество горожан, получающих возможность выбора, остаётся на месте.
В нашей стране перенаселённость жилищ почти всегда сопутствует бедности или дискриминации и является одним из многих тяжёлых, приводящих в бешенство или уныние обстоятельств, которые переживают люди либо очень бедные, либо дискриминируемые по части местожительства, либо и те и другие. Между прочим, перенаселённость при низкой плотности может быть даже более угнетающей и разрушительной, чем при высокой, потому что низкая плотность не обеспечивает интенсивной общественной жизни как способа отвлечься и переключиться, а также как способа борьбы политическими средствами с несправедливостью и пренебрежением.
Скученность ненавидит каждый, и те, кому приходится её испытывать, ненавидят её больше всех. Почти никто не идёт жить в перенаселённую квартиру по собственному выбору. А вот на участках с высокой плотностью жилищ люди часто селятся по собственному выбору. Перенаселённые участки — как с низкой плотностью жилых единиц, так и с высокой — это обычно такие участки, которые не добились успеха, когда на них, не испытывая перенаселённости, обитали люди, имеющие выбор. Эти люди уехали, и на смену им явились те, у кого нет большого выбора. Участки, решившие со временем проблему перенаселённости или не допускавшие её возникновения в течение нескольких поколений, — это, как правило, те участки, что добились успеха и способны завоёвывать и сохранять за собой верность людей, имеющих выбор. Наши колоссальные городские «серые пояса» со сравнительно низкой плотностью жилищ, загнивающие и пустеющие или загнивающие и испытывающие перенаселённость, — красноречиво говорят о типичной несостоятельности низкой плотности жилых единиц в крупнейших городах.
Какова оптимальная плотность жилых единиц в большом городе?
Ответ будет в чем-то сходен с ответом Линкольна на вопрос: «Какой длины должны быть у человека ноги?» Такой, чтобы доставать до земли, ответил Линкольн.
Сходным образом, вопрос об оптимальной плотности жилых единиц — вопрос функционирования. Его невозможно решить, основываясь на абстрактных соображениях о количестве земли, которое в идеале следовало бы отвести такому-то числу людей (живущих в некоем покладистом, воображаемом обществе).
Плотность слишком мала или слишком велика, когда она не помогает, а мешает городскому разнообразию. Этот дефект функционирования и есть причина того, что она слишком мала или слишком велика. Нам стоило бы смотреть на плотность примерно так же, как мы смотрим на калории и витамины. Правильная доза потому правильная, что она хорошо работает. В разных случаях она будет разной.
Давайте начнём с нижнего конца шкалы плотности и постараемся в общих чертах понять, почему плотность, которая хороша в одном месте, может быть плоха в другом.
Очень низкая плотность (шесть жилых единиц или меньше на акр чистой площади под жилыми строениями) может быть хороша для пригородов. Размер участков при такой плотности может составлять в среднем 70 на 100 футов или больше. Бывает в пригородах, конечно, и более высокая плотность; когда она равняется десяти жилым единицам на акр, средний размер участков может быть, скажем, 50 на 90 футов, что довольно-таки тесно для пригородной жизни, однако при разумной планировке участков, хорошем дизайне и по-настоящему пригородном расположении из этого все же может получиться пригород или некое его подобие.
При плотности от десяти до двадцати жилых единиц на акр мы имеем своего рода полупригород[39], либо состоящий из отдельных домов или домов на две семьи на маленьких участочках, либо застроенный по ленточному принципу домами приличных размеров с относительно просторными дворами или лужайками. Хотя подобные территории чаще всего довольно скучны, они могут быть жизнеспособными и безопасными, если отъединены от городской жизни — например, если они расположены за окраиной большого города. Тут не будет ни городского оживления, ни публичной жизни (плотность населения для этого слишком мала), и не будет тротуарной безопасности в городском понимании. Но порой такая территория в этом и не нуждается.
Однако в долгосрочном плане окружающее город кольцо с такой плотностью сулит большие неприятности: его ждёт судьба «серого пояса». По мере того как город продолжает расти, эти полупригороды теряют те свойства, что делают их относительно привлекательными и функциональными. Постепенно обволакиваемые городом, они, конечно же, утрачивают былую географическую близость к подлинным пригородам и к сельской местности. Мало того, они утрачивают защищённость от людей, которые по экономическим или социальным параметрам не вписываются в частную жизнь их обитателей, и на эти пояса начинают распространяться специфические проблемы городской жизни. Проглоченные большим городом, погруженные в обычные для него проблемы, они лишены городской жизненной силы, позволяющей с этими проблемами справляться.
Короче говоря, для средней плотности в двадцать жилых единиц на акр или меньше имеется обоснование, и существование таких территорий может быть вполне оправданно, если они не составляют повседневную и неотъемлемую часть большого города.
А вот при плотности, превышающей полупригородную от реальностей городской жизни редко можно уйти — даже на короткое время.
В больших городах (которые, как я уже писала, лишены местной самодостаточности, свойственной малым городам) плотность в двадцать единиц на акр или выше означает, что многие люди, географически живущие рядом, — совершенно чужие друг другу и навсегда таковыми останутся. Кроме того, чужаки из других мест с лёгкостью могут здесь появляться, потому что другие участки с такой же или более высокой плотностью находятся совсем близко.
Как только полупригородная плотность оказывается превышена или пригородная зона поглощена городом, происходит довольно резкая перемена. Возникает городская территория совсем иного рода — территория, где необходимо делать самые разные повседневные дела и делать их самыми разными способами, территория, лишённая плюсов одного типа, но потенциально имеющая плюсы другого типа. С этого момента территория начинает нуждаться в городской жизненной энергии и в городском разнообразии.
К сожалению, однако, плотность, достаточно высокая, чтобы принести с собой проблемы, присущие крупному городу, совершенно недостаточна, чтобы помочь возникновению городской жизненной энергии, безопасности, удобства и интереса. Поэтому между той точкой шкалы, где утрачиваются характер и функции, свойственные полупригороду, и точкой, за которой могут генерироваться живое разнообразие и публичная жизнь, лежит диапазон городской плотности, который я называю промежуточным. Он не годится ни для пригородной, ни для городской жизни. Как правило, он порождает только проблемы.
Промежуточный диапазон по определению простирается вверх до той точки, где может начать цвести подлинно городская жизнь и могут начать действовать её конструктивные силы. Эта точка повсюду разная. Она разная для разных городов, она разная и внутри одного города в зависимости от того, какую помощь жилища получают от других первичных способов использования и от пользователей, привлекаемых извне живостью или уникальностью района.
Такие районы, как Риттенхаус-сквер в Филадельфии и Норт-Бич-Телеграф-Хилл в Сан-Франциско (оба они извлекают огромную выгоду из богатых смесей способов использования, привлекающих людей извне), очевидным образом могут жить полнокровной жизнью при плотности приблизительно в то жилых единиц на акр чистой площади. С другой стороны, для Бруклин-Хайтс этого явно недостаточно. На тех его участках, где средняя плотность падает до этой величины, падает и жизненная энергия[40].
Я знаю только один полнокровный городской район с плотностью существенно ниже 100 жилых единиц — чикагский Бэк-оф-де-Ярдз. Он является исключением благодаря тому, что сумел добиться политических благ, каких обычно позволяет добиться только высокая концентрация. При промежуточной плотности в нем тем не менее достаточно людей, чтобы район имел вес в масштабах всего города: его реально функционирующая территория простирается куда дальше географически, чем у других районов, и он использует весь свой политический потенциал для достижения своих целей с необычайным умением и твёрдостью. Но даже Бэк-оф-де-Ярдз в какой-то мере страдает от зрительного однообразия, от мелких повседневных неудобств и испытывает практически неизбежный при промежуточной плотности страх перед незнакомцами, которые выглядят слишком чужими. Постепенно Бэк-оф-де-Ярдз повышает внутри себя плотность благодаря естественному внутреннему приросту населения. Подобный постепенный рост плотности никоим образом не уменьшает социальных и экономических преимуществ района. Наоборот, он их увеличивает.
Если попытаться дать функциональный ответ на вопрос о том, где кончается промежуточная плотность, можно сказать, что район выходит из промежуточного диапазона, когда его земля, отведённая под строения, заселяется так плотно, что обеспечивает хорошее первичное разнообразие, которым порождается цветущее, полнокровное вторичное разнообразие. Плотность, которая обеспечивает этот результат в одном месте, может быть недостаточна в другом.
Численный ответ менее значим, чем функциональный (к тому же он, увы, может даже заглушить для иного догматика более верные и тонкие сигналы, посылаемые жизнью). Так или иначе, я бы сказала, что в численном плане избавление от промежуточной плотности вероятно, находится где-то в районе 100 жилых единиц на акр — при обстоятельствах, наиболее благоприятных во всех прочих отношениях для генерации разнообразия. В целом же, думаю, 100 единиц на акр — слишком мало.
Предположим, мы избавились от несчастливой промежуточной плотности и вышли в этом отношении на жизнеспособный уровень. Как высоко должны забираться цифры городской плотности жилых единиц? Как высоко они могут забираться?
Если наша цель — полнокровная городская жизнь, то плотность жилых единиц, разумеется, должна подняться до такого уровня, чтобы стимулировать наибольшее потенциальное разнообразие в районе. Зачем растрачивать зря потенциал района и всего города, способный пойти на сотворение интересной и энергичной городской жизни?
Отсюда следует однако, что плотность не должна подниматься слишком высоко и достигать уровня, когда она по тем или иным причинам начинает подавлять разнообразие, вместо того чтобы стимулировать его. Такое вполне может произойти, и это главное, почему стоит задаться вопросом, где лежит предел плотности.
Причина, по которой слишком высокая плотность жилых единиц может подавлять разнообразие, такова: при некотором её уровне, чтобы уместить на земле столько жилья, необходима стандартизация зданий. И это фатально, потому что большое разнообразие зданий в отношении возраста и типа напрямую и очень чётко связано с разнообразием населения, предприятий и уличных картин.
Среди всех многочисленных типов городских строений, старых и новых, одни всегда менее эффективны, чем другие, по части плотности жилья. При одной и той же занимаемой площади в трехэтажном здании меньше жилых единиц, чем в пятиэтажном, а в пятиэтажном — меньше, чем в десятиэтажном. Если вы готовы подниматься на большую высоту, число жилых единиц на данном клочке земли может стать ошеломляющим, как показал Ле Корбюзье своими проектами города-парка, состоящего из одинаковых небоскрёбов.
Но в этом процессе не следует заходить слишком далеко. Должен быть простор для разнообразия зданий. Иначе все их разновидности, чья эффективность меньше максимальной, будут вытеснены. Максимальная или близкая к максимальной эффективность означает стандартизацию.
В каждом конкретном месте и в каждый данный момент, приданных обстоятельствах, регулирующих нормах, технических и финансовых возможностях тот или иной способ застройки земли жилыми зданиями оказывается самым эффективным с точки зрения плотности. Где-то и когда-то, к примеру, наиболее эффективной считалась ленточная застройка узкими трехэтажными домами. Там, где она вытесняла все прочие виды строений, воцарялось однообразие. В другой период максимально эффективными были пяти- или шестиэтажные многоквартирные дома без лифтов с более широкими фасадами. Когда застраивался Риверсайд-Драйв на Манхэттене, ответом на вопрос о наибольшей эффективности были двенадцати- и четырнадцатиэтажные здания с лифтами, и на основе этой специфической стандартизации была достигнута самая высокая на Манхэттене плотность жилых единиц.
Самым эффективным способом застройки с точки зрения плотности сейчас являются многоквартирные дома с лифтами. Внутри этого типа имеются наиболее эффективные подтипы для определённых категорий, например, максимально высокие здания с лифтами малой скорости (сегодня это, как считается, двенадцатиэтажные дома) или максимально высокие с экономической точки зрения монолитные железобетонные дома (тут наибольшая высота зависит от технических возможностей подъёмных кранов и потому увеличивается каждые несколько лет; в данный момент она равняется двадцати двум этажам). Дома с лифтами — не только самый эффективный способ застройки ограниченных участков земли. При неблагоприятных условиях этот способ порой оказывается, пожалуй, и самым опасным, чему свидетельство многие государственные жилые массивы для малообеспеченных. При некоторых обстоятельствах, однако, такая застройка служит людям превосходно.
Дома с лифтами творят стандартизацию не тем, что в них есть лифты, — точно так же, как трехэтажные дома творят её не тем, что в них три этажа. Стандартизация и однообразие возникают, когда участок целиком или почти целиком застраивается одним типом зданий.
Никакой единственный способ застройки городского участка не хорош; двух-трёх способов тоже недостаточно. Чем больше вариаций, тем лучше. Как только диапазон и количество вариаций в отношении типов зданий уменьшаются, уменьшается или в лучшем случае перестаёт увеличиваться разнообразие населения и предприятий.
Примирить требование высокой плотности с необходимостью большого разнообразия зданий нелегко, но пытаться нужно Проектирование и зонирование, враждебные городу, делают это примирение, как мы увидим, практически невозможным.
На популярных, плотно застроенных городских территориях наблюдаются существенные вариации типов зданий — иногда колоссальные вариации. Одно из таких мест — Гринвич-Виллидж. Ему удаётся создавать плотность от 125 до 200 с лишним жилых единиц на акр без стандартизации зданий. Такие средние цифры получаются за счёт смешения всего и вся: односемейных домов, домов с отдельной квартирой на каждом этаже, дешёвых многоквартирных домов, разнообразных небольших домов со сдаваемыми внаймы квартирами и многоквартирных зданий всевозможного возраста и размера с лифтами.
Сочетать высокие плотности с огромным разнообразием Гринвич-Виллиджу удаётся потому, что строения в нем занимают большой процент отведённой им площади. Сравнительно малая доля земли оставлена незастроенной. На большей части района, согласно оценкам, зданиями в среднем занято от 60 % до 80 % земли (остальные 20–40 % — это дворы и тому подобное). Это высокий коэффициент эффективности использования земли как таковой, компенсирующий «неэффективность» строений. Большая их часть не нуждается в эффективной «упаковке» жилых единиц на данной площади для достижения высокой средней плотности по району.
Допустим теперь, что застроено всего от 15 % до 25 % земли, отведённой под жильё, а остальные 75 % или 85 % оставлены пустыми. Это обычные цифры для построенных по единому проекту жилых массивов с их обширными пустыми пространствами, которые так трудно контролировать в условиях большого города и которые приносят так много неприятностей. Больше открытых участков — значит меньше застроенной земли. Если доля открытых участков удваивается с 40 % до 80 %, то количество земли, которая может быть застроена, уменьшается на две трети! Вместо 60 % у вас остаётся всего 20 %.
Когда так много земли оставляют пустой, она сама используется «неэффективно» в плане размещения жилья. Возможность строить только на 20–25 % территории — чрезвычайно жёсткое ограничение.
Плотность жилых единиц тогда оказывается очень низкой, или же они должны с предельной эффективностью размещаться на застраиваемой доле земли. В этих обстоятельствах сочетать высокую плотность с разнообразием невозможно. Необходимы здания с лифтами, причём зачастую очень высокие.
В массиве Стайвесант-Таун на Манхэттене плотность составляет 125 жилых единиц на «чистый» акр, что соответствует менее плотным участкам Гринвич-Виллиджа. Но для достижения этой цифры в Стайвесант-Тауне, где коэффициент покрытия земли составляет только 25 % (75 % не застроено), понадобилась чрезвычайно жёсткая стандартизация зданий: там ряд за рядом стоят практически одинаковые массивные многоквартирные дома с лифтами. Архитекторы и градостроители с более богатым воображением, вероятно, возвели бы дома несколько иначе, но любое отличие могло бы здесь быть только поверхностным. Математическая невозможность посрамила бы даже гения, вознамерься он обеспечить подлинное, существенное разнообразие при таком низком коэффициенте покрытия и такой плотности.
Генри Уитни, архитектор и эксперт по строительству жилых массивов, разработал много теоретически возможных сочетаний высоких домов с более низкими при малом покрытии земли, требуемом для государственного жилого строительства и почти для всякого федерально субсидируемого обновления городских территорий. Мистер Уитни пришёл к выводу, что, как ни верти, физически невозможно превысить уровень низких городских плотностей (примерно 40 жилых единиц на акр) без стандартизации всего и вся помимо разве что мелких характеристик зданий, если только не увеличивать коэффициент покрытия земли, что равносильно уменьшению незастроенного пространства. Сто жилых единиц на акр при низком коэффициенте покрытия означают невозможность разнообразия даже в малом — а ведь это, вероятно, минимальная плотность, если мы хотим избежать неприятного «промежуточного» состояния.
Разнообразие зданий, жизнеспособная городская плотность и низкий коэффициент покрытия, что бы его таким ни делало — от местного зонирования до федерального распоряжения, — таким образом, несовместимы. Если при низком покрытии плотность достаточно высока, чтобы порождать городское разнообразие, она автоматически слишком высока, чтобы допускать такое разнообразие. Неустранимое противоречие.
Но предположим, коэффициент покрытия высок. Насколько велика при этом может быть плотность на данном участке, чтобы он не стал жертвой стандартизации? Во многом это зависит от того, сколько вариаций — и каких — досталось участку в наследство от прошлого. Вариации из прошлого — это фундамент; к нему добавляются новые вариации, которые принадлежат нынешнему (и будущему) времени. Участок, получивший из прошлого уже стандартизованные трехэтажные или пятиэтажные дома, недостаточно будет обогатить в настоящем всего лишь одним новым типом зданий, увеличивающим плотность. Набор вариаций все равно будет слишком беден. Наихудший случай — полное отсутствие фундамента из прошлого: пустая земля.
Трудно ожидать, чтобы много по-настоящему различных типов жилых единиц или зданий было добавлено одномоментно. Рассчитывать на это — значит принимать желаемое за действительное. В строительстве есть своя мода, за которой стоят экономические и технологические факторы, и эта мода в любой данный момент времени допускает лишь несколько действительно различных вариантов в строительстве жилья.
В районах, где плотность слишком низка, её можно поднять, попутно увеличивая разнообразие, посредством одновременного добавления новых зданий лишь в отдельных, изолированных точках. Короче говоря, плотность следует увеличивать, строя с этой целью новые здания, постепенно, а не внезапным рывком, за которым следует затишье на десятилетия. Сам процесс медленного, но непрерывного повышения плотности может привести и к росту разнообразия, результатом чего в конце концов становится высокая плотность, но без стандартизации.
Предел, которого может достигать плотность без стандартизации, задаёт, конечно, земля, пусть даже коэффициент её покрытия очень высок. В бостонском Норт-Энде высокой плотности (в среднем 275 жилых единиц на акр) сопутствует довольно большое разнообразие; однако это благоприятное сочетание было достигнуто отчасти за счёт слишком интенсивной застройки позади некоторых зданий. Чересчур много строений было в прошлом воздвигнуто во «втором ряду» — в задних дворах, внутри маленьких кварталов. Эти строения не слишком сильно увеличивают плотность, ибо, как правило, они малы и невысоки. В любом случае большой беды в них нет; как дополнительный причудливый элемент, они добавляют району очарования. Проблема в их избытке. Если построить в Норт-Энде несколько высоких многоквартирных зданий, каких в нем пока что нет, внутреннее пространство кварталов можно будет несколько расширить, не снижая общей плотности. При этом разнообразие строений в районе только увеличится. Однако это невозможно будет осуществить, если такому строительству должна сопутствовать низкая — «псевдогородская» — степень покрытия земли.
Без жёсткой стандартизации вряд ли возможно превысить существующую в Норт-Энде плотность в 275 жилых единиц на «чистый» акр. Для большинства районов, лишённых такого, как у Норт-Энда, особого и давнего наследства в виде разнообразных типов зданий, черта, за которой начинается опасная стандартизация, проходит существенно ниже — примерно, думаю, на уровне 200 единиц на акр.
Теперь мы должны ввести в рассмотрение улицы.
Высокая степень покрытия земли, при всей её необходимости для разнообразия в случае большой плотности, может стать невыносимой, особенно если коэффициент приближается к 70 %. Она становится невыносимой, если нет частой сетки улиц. Длинные кварталы с высокой долей застроенной земли действуют угнетающе. Частые улицы, создавая промежутки между зданиями, компенсируют высокую степень покрытия земли вне улиц.
Если мы хотим городского разнообразия, частые улицы необходимы в любом случае. Их важность при высоком коэффициенте покрытия лишь усиливает эту необходимость.
Очевидно, однако, что если улиц много, то за их счёт добавляется открытое пространство. Если в оживлённых местах разбиты публичные парки, тем самым добавляется другой вид открытого пространства. И если к жилой застройке щедро примешаны здания нежилого назначения (как должно быть при богатом смешении первичных способов использования), результатом опять-таки является некоторое уменьшение общей плотности жилых единиц и жителей в данном районе.
Комбинация этих факторов — многочисленных улиц, оживлённых парков в оживлённых местах и различных способов использования территории, не связанных с проживанием, — создаёт совершенно иную обстановку, нежели угрюмая, ничем не облегчённая высокая плотность и высокая степень покрытия земли. Но эта комбинация также порождает ряд резких отличий от плотно застроенных зон, «облегчённых» открытыми участками. Результаты весьма различны потому, что каждый из упомянутых мной факторов обеспечивает куда больше, чем «облегчение» от высокой степени покрытия земли. Каждый из них своим неповторимым и незаменимым способом вносит вклад в разнообразие и жизненную энергию района, способствуя сотворению на основе высокой плотности чего-то конструктивного, а не просто нейтрального.
Утверждать, как это делаю я, что крупным городам нужна высокая плотность жилья и высокий коэффициент покрытия земли, — значит, по расхожему мнению, солидаризироваться с чем-то столь же мерзким, как стая хищных акул.
Но с тех пор, как Эбенизер Хауард, поглядев на лондонские трущобы, заключил, что ради спасения людей необходимо отказаться от городской жизни, положение вещей изменилось. Успехи в областях не столь омертвелых, как градостроительство и жилищное реформирование, в таких областях, как медицина, санитария и эпидемиология, как здоровое питание и трудовое законодательство, коренным образом революционизировали опасные и унизительные условия, в прошлом неотделимые от жизни густонаселённых больших городов.
Между тем население городских ареалов (крупнейших городов с пригородами и прилегающими малыми городами) продолжало расти, и ныне они дают 97 % нашего совокупного прироста населения.
«Можно ожидать, что эта тенденция продолжится, — говорит доктор Филип М. Хаузер, директор Центра исследований населения в университете Чикаго, — <…> потому что подобные агломерации — самые эффективные единицы производства и потребления, какие наше общество когда-либо производило на свет. Сами по себе размер, плотность и концентрированность наших стандартных городских ареалов, против которых возражают некоторые градостроители, принадлежат к числу наших самых ценных экономических преимуществ».
Между 1958 и 1980 годами, указывает доктор Хаузер, население США должно вырасти на величину между 57 миллионами (в случае низкой рождаемости на уровне 1942–1944 годов) и 99 миллионами (в случае роста рождаемости на 10 % по сравнению с уровнем 1958 года). Если рождаемость останется на уровне 1958 года, прирост населения составит 86 миллионов.
И практически весь этот прирост уйдёт в городские ареалы. Источником немалой его части, разумеется, будут сами эти большие города, потому что они уже не являются пожирателями людей, какими были ещё сравнительно недавно. Они стали поставщиками людей.
Этот прирост может растечься по пригородам, полупригородам и унылым новым «промежуточным» зонам, распространяясь из унылых внутренних старых городских районов, где преобладает вялая промежуточная плотность.
Или же мы сумеем извлечь выгоду из этого прироста населения в городских ареалах и хотя бы часть его использовать для усиления несостоятельных ныне городских районов, кое-как ковыляющих при промежуточной плотности, и довести их до такого состояния, когда (совместно с другими условиями генерации разнообразия) уплотнение будет способствовать развитию живой, неповторимой, полнокровной городской жизни.
Трудность состоит уже не в том, чтобы при высокой плотности в городских ареалах избегать губительных эпидемий, антисанитарии и эксплуатации детского труда. По-прежнему думать в подобных категориях — анахронизм. Нынешняя трудность состоит в том, чтобы в городских ареалах избавиться от губительной апатии и беспомощности.
Решение не может заключаться в бесплодных попытках проектировать внутри городских ареалов новые самодостаточные малые или средние города. Эти ареалы и без того уже усеяны аморфными, раздроблёнными участками, которые в прошлом были сравнительно самодостаточными и цельными малыми или средними городами. Втягиваясь в сложную экономику городского ареала с его огромным выбором в отношении места работы, отдыха и покупок, они сразу же начинают утрачивать цельность и сравнительную самодостаточность в социальном, экономическом и культурном планах. Городская экономика XX века несовместима с изолированной жизнью малых и средних городов на манер XIX столетия.
Столкнувшись с фактом роста и без того многочисленного населения крупных городов и городских ареалов, мы сталкиваемся с необходимостью оказать разумную помощь подлинной городской жизни и увеличить экономическую силу городов. Глупо отрицать тот факт, что мы, американцы, — городская нация, живущая в условиях городской экономики, и, отрицая это, терять по ходу дела и подлинно сельские участки внутри городских ареалов, как это у нас на протяжении последних десяти лет неуклонно происходило со скоростью примерно в 3000 акров в день.
Разум, однако, не главенствует в этом мире, и нет уверенности, что он будет главенствовать и в этом вопросе. Безрассудная догма, будто такие здоровые районы, как густонаселённый бостонский Норт-Энд, не могут из-за своей густонаселённости не быть трущобами и средоточием зла, не была бы принята современными градостроителями так, как она ими принята, не имей место два фундаментально различных взгляда на концентрированные скопления жителей и не будь эти два взгляда эмоционально обусловленными по сути своей.