20. Спасение жилых и нежилых массивов
20. Спасение жилых и нежилых массивов
Одна из неудачных идей, стоящих за спроектированными как целое массивами, состоит в том, что эти массивы вычленены, отделены от остального города. Думать о спасении или усовершенствовании массивов как массивов значит повторять эту коренную ошибку. Стремиться следует к тому, чтобы воткать массив, наложенный на город как заплата, в окружающую ткань и попутно укрепить эту ткань.
Это необходимо не только ради оживления инертных или представляющих опасность массивов как таковых. Это необходимо и ради проектирования более крупных городских единиц — районов. Если район физически искромсан массивами и их приграничными пустотами, если его социальное и экономическое развитие тормозит изоляция слишком маленьких внутренних участков, то он не может быть районом в полном смысле слова, достаточно связным и крупным, чтобы иметь серьёзное значение.
Чтобы вдохнуть жизнь в сам массив и в его границы, вдоль которых он должен срастись с окружением, нужно руководствоваться теми же основными принципами, что определяют способы помощи любой городской территории с низкой жизненной энергией. Градостроители должны определить, каких условий генерации разнообразия здесь не хватает: нет ли недостатка в смешанном первичном использовании, не слишком ли велики кварталы, не слишком ли мало разнообразие возрастов и типов зданий, достаточна ли концентрация людей. Затем отсутствующие условия должны быть максимально восполнены — как правило, постепенно, в рамках возможностей.
В случае жилых массивов фундаментальные проблемы могут быть во многом теми же, что и в неспроектированных упадочных «серых зонах» и в поглощённых городом бывших пригородах. В случае нежилых массивов — в частности, культурных или общественных центов — фундаментальные проблемы могут во многом совпадать с проблемами пострадавших от саморазрушения разнообразия бывших частей деловых центров.
Однако, поскольку массивы и их границы создают свои особые препятствия для восполнения необходимых условий генерации разнообразия (а порой вдобавок и свои особые препятствия для выхода из трущобного состояния), их спасение требует некоторых особых тактических приёмов.
Из всех массивов наиболее острую нужду в спасении испытывают сегодня жилые массивы для малообеспеченных. Их беды жестоко воздействуют на повседневную жизнь множества людей — в особенности детей. Более того, будучи внутри себя опасными, деморализующими и нестабильными, они во многих случаях сильно затрудняют поддержание сносных цивилизованных условий в своих окрестностях. В жилые массивы, финансируемые на федеральном уровне или штатами, были вложены огромные средства; эти расходы, сколь бы непродуманными они ни были, слишком велики, чтобы просто списать их — даже в такой богатой стране, как наша. Чтобы спасти сами эти вложения, массивы необходимо преобразовать в нечто ценное для человеческой жизни и для городов, способное оправдать наши надежды[66].
Эти массивы, как всякие трущобы, нуждаются в выходе из трущобного состояния. Это означает, помимо прочего, что они должны стать способными удерживать в себе жителей, имеющих выбор. Это означает, что они должны стать безопасными и стать пригодными для городской жизни в иных отношениях. В них должны, среди прочего, появиться повседневные публичные персонажи, оживлённые, находящиеся под хорошим присмотром, непрерывно используемые общественные места, более простой и естественный надзор за детьми и нормальное городское перекрёстное использование территории людьми, приходящими извне Словом, в процессе приобщения к ткани большого города эти массивы сами должны приобрести качества здоровой городской ткани.
Самый простой способ подойти к этой проблеме мысленно — это вообразить вначале, что массив на уровне земли, вплоть до мостовых тех улиц, что ограничивают его по периметру, практически представляет собой пустую и чистую доску. Над ней парят многоэтажки прикреплённые к земле только лестницами и шахтами лифтов. Что угодно можно делать на этой практически чистой доске.
В реальной жизни, конечно, эта чистая в теории доска не всегда так уж чиста. Иногда, помимо лестниц и лифтов, здесь есть другие фиксированные на уровне земли объекты. На территории некоторых массивов расположены школы, социальные учреждения, церкви. Кое-где попадаются большие деревья, которые по возможности следует сохранить; порой (очень редко!) имеется участок под открытым небом, который достаточно хорошо служит людям и достаточно своеобразен, чтобы его оставить. Территории более новых массивов — особенно построенных после 1950 года — автоматически являются, если посмотреть на них подобным образом, намного более чистыми досками, чем территории старых массивов. Причина в том, что дизайн жилых массивов чем дальше, тем больше становился рутинным втыканием все более высоких башен во все более пустые участки.
На этой доске необходимо спроектировать новые улицы — реальные улицы, на которых возникнут здания и новые способы использования, а не «променады», проложенные сквозь пустые «парки». Кварталы, образованные этими улицами, должны быть маленькими. Разумеется, нужны будут небольшие публичные парки, спортивные и игровые площадки, но только в таком количестве и в таких местах, чтобы оживлённые, активно используемые новые улицы обеспечивали их безопасность и посещаемость.
На расположение этих новых улиц будут влиять два главных физических фактора. Во-первых, они должны хорошо стыковаться с ближними улицами вне пределов массива, ведь наша главная цель — сшить массив с его окружением (важной частью задачи будет перепланировка пограничных улиц как таковых и их обогащение новыми способами использования со стороны массива). Во-вторых, новые улицы должны вписываться в систему, которую составляют немногие фиксированные объекты на территории массива. Многоквартирные дома, которые мы представили себе парящими над землёй, прикреплёнными к ней только лифтовыми шахтами и лестницами, могут стать уличными зданиями, чьи первые этажи перепрофилированы для уличного использования; или же, если улица «прошла мимо», доступ к ним может быть обеспечен с помощью коротких ответвлений от неё, проложенных между выходящими на неё новыми зданиями. В любом случае существующие башни будут теперь возвышаться там и сям над новыми улицами, над новыми строениями, над новым городом, который будет лежать вокруг них. Разумеется, будет, как правило, невозможно спланировать новые улицы, хорошо вписывающиеся в городское окружение и в систему сохраняемых объектов внутри участка, так, чтобы они образовывали прямоугольную регулярную сетку. Как и в случае новых улиц, прокладываемых через слишком длинные кварталы, они, скорее всего, будут иметь изгибы, выпуклости, вогнутости и Т-образные стыки. Что ж, тем лучше (почему — я объяснила в предыдущей главе).
Какого рода новые уличные способы использования и выходящие на улицу здания здесь возможны?
Главной целью должно быть привнесение способов использования, отличных от проживания, поскольку бедность смеси способов использования — как раз одна из причин омертвения, опасностей и простого неудобства, с которыми приходится бороться. Эти новые способы использования могут занимать целые здания по сторонам новых улиц, могут — только их первые этажи или полуподвалы. Наиболее ценны трудовое использование почти любого рода, а также вечернее использование, общая коммерция и торговля, особенно если они будут привлекать многих людей из-за прежних границ массива.
Обеспечить подобное разнообразие не так-то легко, потому что здания на новых улицах внутри бывшего массива будут серьёзно отягощены экономически из-за своей общей новизны, то есть из-за почти полной возрастной однородности застройки. Поистине это очень тяжёлое бремя, от которого нет идеального способа избавиться. Это одна из проблем, которые мы наследуем, наследуя массивы. Однако есть несколько способов минимизировать ущерб.
Один из Них (возможно, самый многообещающий) — пользоваться, помимо прочего, услугами передвижных торговцев с тележками, не нуждающихся в зданиях. Это частичная экономическая замена отсутствующим торговым площадям в старых строениях с низкими накладными расходами.
Уличные участки, специально отводимые для такой торговли, можно сделать притягательными, интересными, полными жизни и благодаря дешевизне они будут отлично стимулировать перекрёстное использование. Более того, они могут выглядеть восхитительно. Архитектор из Филадельфии Роберт Геддес спроектировал интересный участок для торговли с тележек на новой торговой улице в этом городе, которую предполагается создать. Согласно условиям задачи, этим участком должна стать рыночная площадь, расположенная по другую сторону улицы от небольшого общественного здания и ограниченная с боков стенами магазина и многоквартирного дома; с тыльной стороны, однако, площадь, уходящая в глубину на полквартала и примыкающая к паркингу, ничем не ограничена. Геддес предложил в качестве «задника» привлекательный, но экономичный сарай для хранения тележек в неторговые часы.
Подобные сараи для тележек можно не только использовать для дизайна открытых торговых участков внутри массивов, но и строить вдоль прокладываемых в них новых улиц.
Уличная торговля может стать прекрасным привлекающим взгляд элементом Т-образных стыков и уличных поворотов. Как я уже писала, то, что бросается в глаза, во многом определяет общий характер уличной картины и впечатление от неё. Одна из трудных визуальных проблем, которые придётся решать в ходе спасения массивов, в том, чтобы такие места имели достаточно живой и городской вид. Предстоит преодолеть очень большую унылость и визуальную монотонность.
Другой возможный способ уменьшить трудности, создаваемые общей новизной застройки, основан на тактике гарантированной квартплаты, о которой шла речь в главе ту. Такие здания можно возводить на внутренних улицах массива, как и на любых других городских улицах. Следует, однако, определить тип застройки: либо ленточная, либо двойные дуплексы (один дуплекс на другом — всего четыре этажа). Подобно тому, как сплошные ленты старых домов из бурого песчаника доказали свою способность приспосабливаться к самым разным городским способам использования и их комбинациям (обычно одно-два здания целиком или даже один-два этажа целиком), точно так же и эти небольшие, одинаковые в основе своей дома будут гибкими в этом плане. С самого начала это будет хороший резервуар перепрофилирования.
Ещё одну возможность предложила архитектурная фирма Perkins & Will, работающая в Чикаго и Уайт-Плейнс. Выполняя заказ нью-йоркского социального учреждения Юнион Сеттлмент, она выдвинула ряд новых идей в области дизайна государственных жилых массивов.
В числе её предложений — четырехэтажные многоквартирные дома на столбах с открытым цокольным этажом на уровне земли или с углублённым на четыре фута «полуподвалом»; одна из целей — создание дешёвого пространства для торговли и иных видов деятельности. Углублённый вариант позволяет располагать нижние квартиры на высоте полуэтажа, а не целого этажа; такой подход, помимо экономичности, сулит хорошее уличное разнообразие, поскольку магазины и мастерские в полуподвалах, куда с улицы ведут вниз несколько ступенек, зачастую популярны и привлекательны.
Наконец, ещё одна возможность — выбирать для возведения некоторых из уличных построек дешёвые и временные варианты (откуда вовсе не следует, что постройки должны быть уродливыми), снижая накладные расходы на самой трудной в экономическом плане стадии и имея в виду со временем, когда экономические успехи сделают это практичным, построить на данном месте нечто более солидное. Правда, этот подход не столь многообещающ, как другие, потому что здания, построенные с тем расчётом, чтобы прослужить пять-десять лет, должны, как правило, быть построены так, чтобы прослужить ещё намного дольше. Существенно сэкономить на точно запрограммированном износе здания не так-то легко.
Все жилые массивы с высокими зданиями очень неудобны в отношении присмотра за детьми, и даже после окончания работ по спасению массива за детьми все равно невозможно будет присматривать с высоких этажей так, как присматривают за ними из окон, когда они играют на нормальных городских тротуарах. Это одна из причин настоятельной необходимости в том, чтобы взрослые интенсивно циркулировали во всякое время дня во всех общественных местах на уровне земли, чтобы был распространён мелкий бизнес со свойственным ему повышенным вниманием к закону и порядку, чтобы действовали и другие публичные персонажи, чтобы на улицах шла активная, интересная жизнь, за которой наблюдало бы достаточное число глаз по крайней мере из окон первых трёх-четырёх этажей, имеющих наиболее важное значение для присмотра.
Одна из градостроительных иллюзий, связанных с проектированием массивов, состоит в мнении, будто массивы не подчиняются общим экономическим закономерностям городского землепользования. Конечно, благодаря субсидиям и праву на отчуждение можно избежать финансовой необходимости в хорошей экономической среде для городской коммерции и иной деятельности. Но одно дело — обойти финансовую проблему, другое — уклониться от следования базовым экономическим принципам. Территории массивов, разумеется, столь же зависимы от интенсивности использования как все прочие элементы городской географии, и, чтобы иметь эту интенсивность, они должны располагать хорошей экономической средой. Насколько эта среда хороша, зависит, среди прочего, от новых мер и новых смесей способов использования на территории бывшего массива и от того, успешно ли идут постепенный подъем массива из трущобного состояния и диверсификация его населения изнутри. Но это зависит также и от того, насколько хорошо окружающие массив территории генерируют разнообразие и перекрёстное использование.
Если вся городская зона как целое, включая территории бывших массивов, начнёт жить, развиваться и выходить из трущобного состояния, то не связанные с проживанием способы использования на этих территориях в конце концов смогут приносить хорошую прибыль. Но эти территории с самого начала отягощены таким бременем и столь многое на них необходимо создавать с нуля, что для их спасения понадобятся серьёзные государственные средства. Сама перепланировка и новый дизайн территорий потребуют денег, а помимо них — немалых затрат времени и воображения, поскольку на этот раз к делу никак нельзя подходить шаблонно, не понимая толком, что делается и зачем; денег потребуют прокладка новых улиц и обустройство различных общественных мест; и наконец, вероятно, нужно будет субсидировать по крайней мере часть нового строительства.
Независимо от того, останутся ли уже существующие здания в собственности жилищных органов, новые улицы и новые способы использования, включая новые жилые дома, не могут быть собственностью и предметом ответственности этих органов, поскольку это порождало бы неуместную и политически невозможную конкуренцию между ними и частными домовладельцами. Не следует возлагать на эти органы и задачу сращивания их старых вотчин с тканью вольного города: к решению этой задачи они ни в коей мере не приспособлены. Земля была взята и передана этим органам государством. Оно же может взять её у них обратно и перепланировать, а затем продать участки под строительство или сдать их в долговременную аренду. Определённые территории должны, разумеется, перейти в ведение городских управлений, отвечающих за парки, улицы и т. д.
Помимо физических и экономических усовершенствований на уровне земли, подобных предложенным выше, спасение государственного жилья потребует и некоторых других перемен.
Коридоры обычного жилого здания башенного типа для малообеспеченных похожи на коридоры из кошмарного сна: они тускло освещены, узки, вонючи, слепы. Они кажутся ловушками, да и являются ими. Таковы же и лифты, поднимающие тебя к ним. Именно эти ловушки подразумевают люди, когда говорят: «Куда переезжать? Куда угодно, только не в массив! У меня же дети. У меня несовершеннолетние дочери». Много писали о том, что дети мочатся в лифтах жилых массивов. Это, конечно, неприятная проблема: тут и запах, и коррозия механизмов. Но это, вероятно, самое невинное из злоупотреблений самообслуживаемыми лифтами в массивах. Ужас, который эти лифты внушают людям, имеет гораздо более серьёзные причины.
Я вижу единственное решение этой проблемы и связанной с ней проблемы коридоров: лифтёры. Ничто другое — ни охрана на первых этажах, ни швейцары, ни какое бы то ни было «просвещение жильцов» — не способно обеспечить в этих домах сносный уровень безопасности от внутренних и внешних хищников.
Это тоже потребует денег, но небольших на фоне огромных вложений, которые нам нужно спасать, — до 40 миллионов долларов, вложенных в один жилой массив. Именно столько государственных денег было потрачено на новый массив Фредерик-Дуглас-Хаусез на Верхнем Вестсайде нью-йоркского Манхэттена, где, помимо обычных ужасов, в лифте произошло столь чудовищное преступление, что на него обратили внимание газеты.
В Каракасе, столице Венесуэлы, где низложенный диктатор оставил обширное наследство из подобных массивов с подобными проблемами, эксперимент, направленный на повышение уровня безопасности в лифтах и коридорах, судя по всему, оказался удачным. С шести утра до часу ночи (на остальное время лифты выключаются) В лифтах там постоянно дежурят нанятые на постоянной основе жительницы массива. Карл Файсс, американский градостроитель-консультант, немало поработавший в Венесуэле, сказал мне, что в домах стало безопаснее и что там улучшилась общая коммуникативно-социальная атмосфера, поскольку лифтёрши приобрели зачаточные черты публичных персонажей.
Жительницы наших массивов тоже вполне могут работать лифтёршами в дневное время, когда происходит большая часть нарушений обращения с лифтами и сексуальных надругательств подростков над детьми. Ночная смена, когда главную опасность представляют нападения и грабежи, совершаемые взрослыми, требует, подозреваю, лифтёров-мужчин. Сомневаюсь, кроме того, что нам следует выключать лифты на ночь: во-первых, многие жители наших массивов работают в ночную смену, во-вторых, на их население наложено и без того слишком много произвольно установленных правил, выделяющих его из общей городской массы и подпитывающих его недовольство[67].
Для того чтобы государственный жилой массив мог выйти из трущобного состояния, необходимо, чтобы его жители, когда у них появляется выбор, оставались в нем по своей воле (а это значит, что ещё до появления выбора у них должна развиться привязанность к месту). Это требует создания вышеперечисленных условий спасения массива, как внутренних, так и внешних, но, кроме того, людям, конечно, должно быть разрешено оставаться там по собственному выбору, и поэтому ограничения на их доход нужно снять. Недостаточно просто повысить потолок дохода; надо обрубить всякую связь между уровнем благосостояния и правом на проживание. Пока такая связь существует, не только все самые талантливые и удачливые будут уезжать, но к тому же все оставшиеся будут психологически воспринимать своё проживание в данном месте как временное явление или как признак жизненной неудачи.
По мере роста дохода семьи должна расти и квартплата вплоть до полной рентабельной величины, как в предлагаемой мною системе гарантированной квартплаты, о которой я писала. Эта рентабельная величина должна включать в себя долю амортизационных отчислений и платы за обслуживание долга, чтобы капитальные затраты вернулись в уравнение, определяющее квартплату.
Никакое одно — и даже никакие два — из предложений, которые я выдвинула, не возымеют спасительного действия сами по себе. Необходимыми являются все три условия: преобразование территории и сращивание её с окружающим городом; безопасность в зданиях; отмена потолка дохода. Разумеется, наиболее быстрых положительных результатов следует ожидать в массивах, где деморализация и регресс, свойственные «вечным» трущобам, не зашли слишком далеко.
Жилые массивы для людей со средними доходами не требуют такого срочного спасения, как массивы для малообеспеченных, но в некоторых отношениях задача, которую они перед нами ставят, более трудна.
Судя по всему, многие их жители, в отличие от обитателей массивов для малообеспеченных, одобряют свою отъединенность от других горожан на специально созданных «полянах». Моё впечатление, которое, признаю, может быть и ошибочным, состоит в том, что с годами в массивах для людей со средними доходами накапливается существенная (или по крайней мере способная привлечь к себе внимание) доля жителей, которые боятся контактов за пределами своего класса. В какой мере эти тенденции изначально свойственны людям, пожелавшим жить в сегрегированных по классовому признаку и регламентированных массивах, в какой — воспитаны существованием в условиях «поляны», я сказать не берусь. Знакомые, проживающие на таких «полянах», не раз говорили мне, что наблюдали в своих соседях рост враждебности к окружающему массив городу после неприятных инцидентов в лифтах массива или на его территории — инцидентов, в которых неизменно винили посторонних, имелись на это основания или нет. Рост и упрочение психологии «полян» вследствие реальных опасностей — или сосредоточение в отдельных местах существенных количеств людей, уже страдающих ксенофобией, чем бы она ни была вызвана, — это серьёзная проблема больших городов.
От людей, живущих внутри границ массива и испытывающих отчуждение и глубинный страх перед тем, что находится за этими границами, трудно ожидать, что они будут активно содействовать ликвидации приграничных пустот и перепланировке, призванной воссоединить массив с общей тканью городского района.
Возможно, районам, где есть массивы, проявляющие далеко зашедшую ксенофобию, следует просто развиваться в целом как можно лучше, несмотря на эту помеху. Если улицы вокруг этих массивов удастся так или иначе подтолкнуть к большей безопасности, разнообразию и полнокровию, к большей стабильности населения, и если одновременно внутри массивов присущие им опасности, вызванные пустотой, будут уменьшены какими бы то ни было способами, приемлемыми для жителей массивов и для владеющих ими страховых компаний, профсоюзов, кооперативов и частных предпринимателей, то не исключено что со временем эти массивы удастся воткать в живое городское окружение. Хотя, конечно, надежд на это становится тем меньше, чем дальше заходит превращение самих окружающих массивы территорий в совокупности стереотипных и опасных массивов.
Нежилые массивы — например, культурные и общественные центры — в некоторых случаях, вероятно, могут воссоединиться с городской тканью, используя тактику перепланирования территории. Самые многообещающие случаи — центры, расположенные на краях даунтаунов, где мало что, помимо буферных зон и приграничных пустот, возникших из-за наличия самих этих центров, отделяет их от потенциально дополняющих их способов использования, отличающихся высокой интенсивностью. К примеру, новый питтсбургский общественный центр по крайней мере с одной стороны можно легко заново соединить с даунтауном от которого он сейчас отделен буфером. Некоторые части сан-францисского общественного центра можно воткать в город, добавив ряд новых улиц и новых способов использования.
Главная трудность, связанная с общественными центрами, особенно если в них есть такие здания, как концертные залы и залы собраний, создающие гигантские концентрации людей в сравнительно короткие промежутки времени, состоит в поиске других первичных способов использования, способных привлечь людей в хотя бы отдалённо сравнимых количествах в другое время дня. Кроме того, где-то должно найтись место для вторичного разнообразия, соответствующего по спектру и объёму этому соединению интенсивных первичных способов использования; и, разумеется, существует проблема нехватки старых зданий для вторичного разнообразия, отличающегося достаточно широким спектром. Если коротко, проблема в том, что многие компоненты общественных и культурных центров имеют смысл только в рамках интенсивного использования на манер даунтауна или городского центра, и попытки заставить их служить таким образом после того, как они были превращены в острова, сродни попыткам заставить гору двинуться к Магомету.
Более практичным в большинстве случаев подходом к реинтеграции мне представляется рассредоточение этих центров с течением времени. Рассредоточение может происходить по мере возникновения благоприятных ситуаций. Главное — не упускать возможностей. Такая возможность возникла было, например, в Филадельфии, когда в деловом центре города ликвидировали вокзал Брод-стрит-Стейшн и железнодорожный виадук, а на их месте решили построить Пенн-центр — офисно-транспортно-гостиничный массив. Филадельфийская бесплатная библиотека, неудачно расположенная на бульваре культурного центра, где она поразительно мало используется, нуждалась тогда в серьёзном ремонте. Её администрация долго и упорно пыталась убедить городские власти, что вместо переделки старого здания лучше было бы переместить библиотеку из культурного центра в даунтаун, сделав её частью Пенн-центра. Однако никто из городских чиновников не счёл целесообразной такую реинфильтрацию центрального культурного объекта в даунтаун, хотя она была бы полезна и для даунтауна, и для полнокровной жизни культурного объекта.
Если собранные на культурных и общественных островах компоненты будут один за другим по мере возможности покидать эти острова, их места могут занимать совершенно другие способы использования — лучше всего не просто отличные от имеющихся, а дополняющие их по принципу противоположности.
Филадельфия, отказавшись исправить свою старую ошибку с библиотекой, по крайней мере не совершила новую ошибку, ибо на собственном опыте к этому времени увидела, что надежды на живительные силы такого места, как культурный центр, не особенно оправдываются. Несколько лет назад, когда Музыкальной академии, находящейся в деловом центре, понадобился ремонт, практически никто не воспринял всерьёз идею переместить её в культурную резервацию. Она осталась там, где должна быть, — в даунтауне. Балтимор после длившихся годами игр с различными проектами очищенного и изолированного общественно-культурного центра решил построить вместо него деловой центр, где общественные и культурные объекты смогут играть важную роль и как необходимые первичные способы использования, и как ориентиры.
И, конечно, самый лучший способ спасти любой страдающий единообразием массив ещё до того, как он построен, — вовремя передумать.