10. Необходимость в старых зданиях

10. Необходимость в старых зданиях

Условие 3. В районе должны, перемежаясь, идти здания, различающиеся по возрасту и состоянию, включая немалое число старых.

Крупные города так остро нуждаются в старых зданиях, что без них, вероятно, невозможно развитие полнокровных улиц и районов. Под старыми зданиями я имею в виду отнюдь не только раритеты музейного типа, отнюдь не только старые здания, доведённые до великолепного состояния дорогостоящей реставрацией (хотя эти категории ценны как источник отличных ингредиентов), но также и множество простых, обычных, недорогих старых зданий, в том числе и находящихся в неважном состоянии.

Если на каком-либо участке города есть только новые здания, это автоматически означает, что там могут существовать только такие предприятия и заведения, которые способны компенсировать высокие затраты на новое строительство. Эта компенсация осуществляется либо в форме арендной платы, либо в форме доли доходов, выплачиваемой владельцу здания, и амортизационных отчислений. Платить, так или иначе, приходится. Поэтому предприятия и заведения, компенсирующие затраты на новое строительство, должны иметь возможность нести сравнительно высокие накладные расходы — высокие по сравнению с теми, что были бы в старых зданиях. Чтобы справляться с ситуацией, бизнес должен быть либо высокодоходным, либо хорошо субсидируемым.

Если оглядеться вокруг, можно увидеть, что возмещать затраты на новое строительство способны, как правило, только давно установившиеся предприятия, или предприятия с высоким товарооборотом, или стандартизованные, или щедро субсидируемые. В новые здания идут сетевые магазины, сетевые рестораны и банки. А вот местные бары, рестораны с иностранной кухней и ломбарды размещаются в более старых постройках. Супермаркеты и обувные магазины часто открываются в новых зданиях; хорошие книжные и магазины антиквариата — гораздо реже. Хорошо субсидируемые оперные театры и художественные музеи нередко располагаются в новых зданиях. Но неформальные источники подпитки для всех видов искусств — студии, галереи, магазины музыкальных инструментов и материалов для художественного творчества задние комнаты, где благодаря малой экономической значимости стула и стола допустима такая роскошь, как дискуссии, не сулящие прибыли, — предпочитают старые здания. Ещё важнее, вероятно, то, что сотни самых обычных предприятий, необходимых для безопасности и публичной жизни улиц и участков города и ценимых за удобство и за качество, обусловленное личными факторами, могут успешно работать только в старых зданиях, где не нужно нести убийственных для них накладных расходов.

Что же касается действительно новых идей любого рода, независимо от того, насколько прибыльными или успешными некоторые из них могут оказаться в конечном счёте, то экономика новых зданий с высокими накладными расходами не предоставляет свободы манёвра для проб, ошибок и эксперимента. Старые идеи могут в иных случаях пользоваться новыми зданиями. Новым идеям необходимы старые здания.

В крупных городах даже тем предприятиям, что могут позволить себе размещаться в новых зданиях, нужны старые здания в непосредственной близости. Иначе они слишком погружены в общую среду с её обобщёнными приманками, чересчур ограниченную экономически, а значит, и функционально, чтобы быть живой, интересной и удобной. Цветущее разнообразие в любом месте большого города предполагает смешение предприятий с высоким, средним, низким и нулевым уровнями доходов.

Старые здания могут в конечном счёте принести вред району или улице только в том случае, когда там нет ничего, кроме старых, обветшалых строений. Но не следует думать, что тот или иной участок города потерпел неудачу из-за того, что все его здания старые. Наоборот: участок позволил всем своим домам обветшать, потому что потерпел неудачу. По какой-то иной причине или по совокупности причин ни тамошние предприятия, ни жители не могут позволить себе новое строительство. Возможно, этот участок не способен удерживать те свои предприятия и тех жителей, что добиваются достаточного успеха, чтобы затеять новое строительство или реконструкцию: достигнув определённого уровня, они переезжают. Кроме того, он непривлекателен для тех, кто имеет выбор и ищет место, где обосноваться; они не видят тут хороших возможностей. В некоторых случаях подобный участок может оказаться настолько неплодородным экономически, что предприятия, в другом месте способные добиться такого успеха, чтобы заново построить или перестроить помещение, здесь не зарабатывают необходимых для этого денег[32].

Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми — или перестраиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда были новыми, со временем становятся старыми.

Как и в вопросе о смешанных первичных способах использования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идёт об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями.

Время превращает высокие цены помещений для предыдущего поколения в умеренные цены для следующего. Время компенсирует первоначальные капитальные затраты, и это снижение стоимости может отражаться на ожидаемом уровне доходов от здания. Время делает те или иные строения устаревшими для предприятий одного типа, вследствие чего они становятся подходящими для предприятий другого типа. Время может превратить рациональное использование пространства для одного поколения в пространственную роскошь для другого. Рядовое здание в одном столетии становится полезным раритетом в другом.

Экономическая необходимость в смеси старых и новых зданий — не причудливое обстоятельство, связанное с резким ростом цен на строительство после войны и особенно в течение 1950-х. Да, разница между доходом, который требуется от большинства послевоенных зданий, и доходом, который требуется от зданий, построенных до Депрессии, особенно высока. В коммерческой сфере разница в затратах на хранение запасов на один квадратный фут может достигать 100 и даже 200 %, пусть даже старые здания нередко лучше построены, чем новые, и несмотря на рост стоимости содержания всех зданий, включая старые. Старые здания были необходимым компонентом городского разнообразия и в 1920-е, и в 1890-е. И они по-прежнему будут необходимы, когда нынешние новые здания станут старыми. Так было, есть и будет, как бы ни вели себя цены на строительство, потому что от здания испытавшего износ, ожидается меньший доход, чем от здания, ещё не окупившего капитальных затрат. Постоянно растущие затраты на строительство лишь подчёркивают необходимость в старых зданиях. Похоже, они, кроме того, делают необходимой более высокую долю старых зданий в общей уличной или районной смеси, потому что рост строительных расходов повышает общий порог финансового успеха, требуемого для компенсации затрат на новое строительство.

Несколько лет назад, выступая на конференции по городскому дизайну, я говорила о социальной необходимости в коммерческом разнообразии в крупных городах. Вскоре мои слова начали возвращаться ко мне из уст дизайнеров, градостроителей и студентов в виде лозунга (который, безусловно, придумала не я): «Мы должны оставить место для маленького продовольственного магазинчика!»

Поначалу я думала, что это просто фигура речи, где целое замещается его частью. Но вскоре я начала получать по почте планы и чертежи проектируемых новых массивов и обновляемых городских участков, где там и сям на больших расстояниях друг от друга были действительно оставлены места для маленьких продовольственных магазинчиков. Эти проекты сопровождались письмами, где говорилось: «Смотрите, мы учли то, о чем услышали от Вас».

Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском разнообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но никак не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, отнюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифицированной «серой зоны».

Тем не менее разработчиков этих милых, преисполненных добрых намерений пустячков нельзя назвать просто-напросто глупцами. Вероятно, они сделали наилучшее из возможного в имеющихся экономических условиях. Торговый центр пригородного типа в какой-то точке жилого массива плюс худосочная щепотка продовольственных магазинчиков — максимум, на что можно было рассчитывать. Потому что в этих проектах предусматривались либо огромные участки новой застройки, либо новая застройка в сочетании с широкомасштабным, плановым обновлением старых зданий. Какой бы то ни было существенный спектр разнообразия был заранее исключён из-за повсеместно высоких накладных расходов (причём перспективы ухудшала ещё и недостаточность первичной смеси способов использования, приводящая к неравномерному распределению клиентов по времени дня).

И даже сами эти одинокие магазинчики, будь они построены[33], вряд ли стали бы теми милыми предприятиями, какими их видели проектировщики. Чтобы покрывать высокие накладные расходы, они должны либо субсидироваться (но кем и с какой стати?), либо превращаться в стандартизованные «фабрики» с высоким оборотом покупателей.

Большие участки, застроенные в одно время, по самой сути своей неэффективны для поддержания широкого культурного, людского и делового разнообразия. Они неэффективны даже для поддержания чисто торгового разнообразия. Это можно видеть, например, в Стайвесант-Тауне в Нью-Йорке. В 1959 году, то есть более чем через десять лет после постройки массива, из 32 магазинов, чьи фасады образуют торговое «лицо» Стайвесант-Тауна, семь либо пустовали, либо использовались неэкономично (как склады или только для витринной рекламы и т. п.). То есть 22 % фасадов не работали или работали не в полную силу. В то же время на граничные улицы, где вперемешку стоят здания разного возраста, находящиеся в разном состоянии, выходили 140 магазинных фасадов, из которых пустовали или использовались неэкономично только и, или 7 %. На самом деле разница ещё больше, потому что пустые фасады на старых улицах, в отличие от фасадов жилого массива, были большей частью короткие и в линейном измерении составляли меньше 7 %. Хорошая коммерческая сторона граничной улицы — та, где смешаны дома разного возраста, хотя подавляющее большинство покупателей — жители Стайвесант-Тауна, которым приходится, чтобы попасть в магазины, переходить широкие и опасные транспортные артерии. Эту реальность признали и владельцы сетевых магазинов и супермаркетов, построившие новые здания в смешанном с точки зрения возраста городском окружении, вместо того чтобы заполнять пустые фасады Стайвесант-Тауна.

Коммерция на городских участках, застроенных зданиями одного возраста, иногда пользуется в наши дни защитой от угрозы со стороны более эффективных и быстрее реагирующих конкурентов. Эта защита, которая является не больше и не меньше, чем коммерческой монополией, считается в градостроительных кругах весьма «прогрессивным» делом. Например, проект реконструкции филадельфийского Сосайети-Хилла предусматривает использование методов зонирования по всему району для недопущения конкуренции с торговыми центрами, которые будет возводить его застройщик. Градостроители разработали также «пищевой проект» для района, согласно которому рестораны в нем имеет право открывать только одна ресторанная сеть. Больше никто со своей едой сюда не суйся! Перестраиваемый чикагский район Гайд-Парк-Кенвуд предоставляет монополию почти на всю торговлю торговому центру пригородного типа, находящемуся в собственности главного застройщика. В огромном реконструируемом Юго-западном районе Вашингтона главный застройщик также, судя по всему, искореняет любую конкуренцию с собой. Первоначальный проект предусматривал центральный торговый центр пригородного типа плюс некоторое количество наших старых знакомых — разбросанных небольших одиноких продовольственных магазинов. Но экономист торгового центра предсказал, что эти магазины могут ухудшить бизнес главного торгового центра, которому придётся нести бремя высоких накладных расходов. Чтобы его защитить, магазины исключили из проекта. Так стандартизованные монополизированные куски суррогатного города всучиваются нам под видом «спланированной торговой сети».

Монополистическое проектирование может обеспечить таким однородным в возрастном отношении начинаниям, неэффективным и застойным по самой своей сути, финансовый успех. Но оно неспособно неким мановением волшебной палочки сотворить эквивалент городского разнообразия. Неспособно оно в крупном городе и предложить замену эффективной по природе своей разновозрастной застройке с большим разбросом накладных расходов.

Возраст здания с точки зрения его полезности и привлекательности — чрезвычайно относительное понятие. В полнокровном районе большого города, кажется, нет ничего, что имеющие выбор считали бы слишком старым для использования — или для замены в конечном счёте чем-то новым. И эта полезность старых строений связана отнюдь не только с их архитектурными достоинствами и очарованием. В чикагском районе Бэк-оф-де-Ярдз ни один видавший виды, непримечательный, обветшалый и, казалось бы, отживший своё каркасный дом не рассматривают как нечто безнадёжное, не заслуживающее того, чтобы вложить в него как сбережения, так и деньги, взятые взаймы. А все потому, что, достигнув успеха, дающего возможность выбора, люди все равно из Бэк-оф-де-Ярдз не уезжают. В Гринвич-Виллидже нет почти ни одного старого здания, которым пренебрегли бы семьи из среднего класса, интересующиеся недорогим вариантом в живущем полной жизнью районе, или люди, которые ищут возможности обогатиться, занимаясь реконструкцией недвижимости. В успешных районах старые здания мало-помалу «идут в гору».

Другая крайность — Майами-Бич, где новизна рассматривается как единственное действенное средство. Там отели, построенные десять лет назад, считают старыми и отвергают в пользу других, поновей. Новизна с её поверхностным блеском благополучия — весьма скоропортящийся товар.

Многим людям и предприятиям в больших городах совершенно не нужны новые здания. В доме, где я пишу эту книгу, помещения на том же этаже занимают: оздоровительный клуб с гимнастическим залом; фирма, зарабатывающая оформлением церквей; клуб, ратующий за реформу Демократической партии; политический клуб Либеральной партии; музыкальное общество; ассоциация аккордеонистов; пенсионер, торгующий по почте парагвайским чаем мате; человек, торгующий бумагой и по совместительству занимающийся отправкой мате; стоматологическая лаборатория; студия, где учат рисовать акварелью; и мастерская бижутерии. В числе выехавших незадолго до того, как я здесь поселилась, были человек, дававший напрокат смокинги, местное отделение профсоюза и гаитянская танцевальная труппа. В новом здании таким, как мы, не нашлось бы места. И последнее, чего мы хотим, — это новое здание[34]. Чего мы хотим, как и множество нам подобных, — это старое здание в полнокровном районе, который иные из нас помогут сделать ещё полнокровнее.

Новое жилое строительство в больших городах также нельзя считать бесспорным благом. Ему сопутствуют многие минусы, и цена различных плюсов и минусов для разных людей будет разная. Некоторые, к примеру, предпочитают большую площадь за те же деньги (или такую же площадь за меньшие деньги) обеденному уголку на кухне, предназначенному для лилипутов. Некоторым хочется, чтобы сквозь стену не было слышно соседей. Этот плюс обеспечивают многие старые здания но отнюдь не новые квартиры, будь то в государственном жилом массиве, где платят по 14 долларов за комнату в месяц, или в роскошном доме с месячной квартплатой в 95 долларов за комнату[35]. Часть платы за улучшение жилищных условий некоторые охотней внесли бы собственным трудом и изобретательностью; люди при этом иной раз хотят сами решать, какие улучшения им нужны, а какие нет, вместо того чтобы им улучшали все без разбора и исключительно за деньги. В трущобах, собственными усилиями выходящих из трущобного состояния, где люди остаются, потому что сами так решили, легко увидеть, сколь многие обычные граждане разбираются в том, как с помощью цвета, света и мебели превратить глухие или мрачные помещения в приятные и полезные комнаты, слыхали о кондиционировании воздуха в спальнях и об электрических оконных вентиляторах, умеют ликвидировать ненесущие перегородки и даже превратить две маленькие квартиры в одну. Возрастная неоднородность застройки, создающая большой диапазон вкусов и стоимости жизни, очень важна как для разнообразия населения и уменьшения его текучести, так и для разнообразия коммерческих предприятий.

В числе самых интересных, самых приятных зрелищ на улицах больших городов — проявления людской изобретательности, приспосабливающей старые помещения к новым способам использования. Гостиная таунхауса, превращённая в демонстрационную комнату мастера; конюшня, превращённая в жилой дом; полуподвал, превращённый в иммигрантский клуб; гараж или пивоваренный цех, превращённый в театр; салон красоты, превращённый в первый этаж дуплекса (двухквартирного дома); склад, превращённый в фабрику китайской пищи; школа танцев, превращённая в типографию; обувная мастерская, превращённая в церковь с любовно расписанными окнами («витражами для бедных»); мясной магазин, превращённый в ресторан… Все это — разновидности точечных перемен, которые постоянно происходят в городских районах, живущих полной жизнью и чутко отзывающихся на потребности людей.

Рассмотрим историю одного неприбыльного места в Луисвилле, где недавно, после реконструкции, проведённой городской ассоциацией искусств, возникли театр, комната для музыкальных занятий, картинная галерея, библиотека, бар и ресторан. Первоначально здесь был фешенебельный атлетический клуб, затем школа, затем коровник молочной фермы, затем школа верховой езды, затем пансион для девушек со школой танцев, затем опять атлетический клуб, затем мастерская художника, затем опять школа, затем кузница, затем фабрика, затем склад; наконец, сейчас здесь процветающий центр искусств. Кто мог предвидеть или заранее обеспечить всем необходимым подобную вереницу людских надежд и планов? Только человек, лишённый воображения, счёл бы себя на это способным; только излишне самонадеянный человек захотел бы взять такое на себя.

Лишь очень большой педант мог бы назвать эту бесконечную череду перемен и перемещений в среде старых городских зданий кустарщиной. Правильнее было бы сказать, что в удачном месте была обнаружена некая обобщённая форма, оболочка, которой находили то или иное применение. Она позволила существовать тому, что без неё, возможно, не родилось бы на свет.

Жалкая кустарщина возникает там, где городское разнообразие объявляется вне закона. Около обширного, рассчитанного на людей со средним уровнем доходов жилого массива Паркчестер в нью-йоркском Бронксе, где стандартизованная, шаблонная торговля (со своей долей пустых фасадов) защищена от несанкционированной конкуренции и от каких-либо вторжений внутрь массива, сбилось в неприглядную кучу то, что не допущено в Паркчестер, но необходимо его жителям. Свернёшь за угол на границе массива — и увидишь, как уродливо сгрудилось на клочке выщербленного асфальта, оставшемся от бензозаправки, то явно нужное людям, чему, однако, не нашлось в массиве места: срочные займы, музыкальные инструменты, обмен фотоаппаратов, китайский ресторан, одежда, поступающая нестандартными партиями. Сколько других нужд остаётся при этом без удовлетворения? Разговор о потребностях жителей становится чисто теоретическим, когда на место живой разновозрастной застройки приходит экономическое омертвение в виде застройки, осуществлённой в одно время, со свойственной ей неэффективностью, а, следовательно, и необходимостью в тех или иных формах «протекционизма».

Большим городам нужна некая доля старых зданий для культивации как первичного, так и вторичного разнообразия. В частности, старые здания необходимы для зарождения новых форм первичного разнообразия.

Если эта «инкубация» идёт успешно, доход от зданий зачастую возрастает. Грэйди Клэй отмечает этот факт, говоря о рынке обуви в Луисвилле. «Когда рынок только начал привлекать покупателей арендная плата была очень низкой. — пишет он. — Для магазина площадью двадцать на сорок футов — от 25 до 50 долларов в месяц. Но сейчас плата уже составляет примерно 75 долларов». Многие предприятия в крупных городах, становящиеся их важным экономическим достоянием, вначале малы и бедны, но со временем набираются сил и оказываются способны осуществить реконструкцию здания или новое строительство. Но этого процесса не было бы без не слишком доходного, но удачно выбранного места, где бизнес зарождается.

Зоны, где необходимо культивировать более богатые смеси первичного разнообразия, во многом должны будут зависеть от старых зданий, особенно в начале сознательных усилий по развитию разнообразия. Если, к примеру, нью-йоркский Бруклин когда-либо сможет создать внутри себя такое разнообразие, в каком он нуждается, чтобы стать поистине привлекательным и полнокровным, это произойдёт благодаря тому, что он извлечёт максимум экономических выгод из соединения жилья и работы. Без этих первичных комбинаций в эффективных и концентрированных пропорциях Бруклин вряд ли сможет начать реализовывать свои возможности в плане вторичного разнообразия.

Бруклин не может успешно конкурировать с пригородами за крупные и известные производства, ищущие новое место. По крайней мере не может в настоящее время, и, безусловно, ему не следует даже пытаться обыграть пригороды в их игру и на их условиях. У Бруклина — совсем другие плюсы. Если Бруклин хочет извлечь максимум из первичных смесей жилья и работы, он должен положиться главным образом на зарождение новых предприятий изнутри и на удержание их в течение как можно более долгого времени. Пока он их имеет, ему следует сочетать их с достаточно высокой плотностью местного населения и обеспечивать малый размер кварталов, чтобы извлекать пользу из присутствия большого числа жителей. Чем лучше ему будет это удаваться, тем успешнее он сможет удерживать внутри себя рабочие места.

Но для инкубации предприятий и рабочих мест Бруклину нужны старые здания, нужны для выполнения именно тех задач, что они уже выполняют. Ибо Бруклин уже сейчас — отличный инкубатор. Каждый год больше производственных предприятий перебирается из Бруклина в другие места, чем переезжает в Бруклин. Однако количество бруклинских фабрик неуклонно растёт. Исследование, которое выполнили три студента бруклинского института Пратта[36], хорошо объясняет этот парадокс:

Секрет в том, что Бруклин — промышленный инкубатор. Мелкие предприятия возникают здесь постоянно. Скажем, пара механиков, устав от работы на кого-то другого, может начать в гараже своё собственное дело. У них получается, они идут в гору; вскоре им становится тесно в гараже и они перебираются на арендованный верхний этаж; ещё через некоторое время они покупают себе здание. Миновав и эту стадию и встав перед необходимостью что-то для себя построить, они скорее всего переедут в Куинс, Нассау или Нью-Джерси. Но за это время собственное дело начнут ещё двадцать, пятьдесят или сто им подобных.

Почему они переезжают, когда становится необходимо строиться? Во-первых, Бруклин имеет слишком мало привлекательных для них свойств помимо тех, в которых нуждается новое малое предприятие: в нем недостаточно старых зданий, нет широкого местного выбора материалов, оборудования и вспомогательных услуг, необходимых для работы. Во-вторых, для трудовых нужд там ничего или почти ничего не было сделано властями: при том, что на автомагистрали, забитые легковыми автомобилями, мчащимися в город и из города, были истрачены огромные суммы, ничего сравнимого в плане заботы или денег не было уделено скоростным дорогам для грузового транспорта промышленников, использующих городские старые здания, доки и железные дороги[37].

Подобно большинству городских районов, находящихся в упадке, Бруклин имеет больше старых зданий, чем ему нужно. Иначе говоря, многим его участкам долгое время не хватало постепенного прибавления новых зданий. Но если Бруклин когда-либо сумеет использовать присущие ему плюсы и преимущества (а успешное городское строительство только так и может происходить), то многие из его старых зданий, хорошо рассредоточенных, сыграют в этом процессе существенную роль. Улучшения должны наступать благодаря созданию тех условий генерации разнообразия, которых недоставало, а не за счёт ликвидации старых зданий на огромных участках.

Мы видим вокруг себя много примеров упадочных городских участков застраивавшихся сразу и целиком, в том числе в те времена, когда о плановом строительстве и не помышляли. Часто такие участки начинали как фешенебельные районы; иногда их заселяли солидные представители среднего класса. В каждом крупном городе есть такие физически однородные зоны.

В том, что касается генерации разнообразия, обычно именно такие зоны испытывали все возможные виды проблем. Мы не можем возлагать вину за их быстрое увядание и раннюю стагнацию исключительно на их самый очевидный изъян — на одновременность застройки. Тем не менее это одна из проблем таких районов, и, к сожалению, она порой даёт себя знать и много лет спустя, когда здания давно состарились.

Когда подобный участок города только застроен, он с самого начала не предоставляет городскому разнообразию никаких возможностей. Скука, обусловленная этой и другими причинами, очень рано ставит на нем печать. Он делается местом, откуда хочется уехать. К тому времени, как здания становятся по-настоящему старыми, у них остаётся единственное полезное городское качество — низкая стоимость, которой как таковой недостаточно.

Участки, застроенные в одно время, с годами, как правило, мало меняются физически, и те небольшие перемены, что происходят, это перемены к худшему: постепенное ветшание, отдельные захудалые, случайно возникающие тут и там новые способы использования. Люди смотрят на эти немногие беспорядочные перемены и видят в них признак, а порой и причину неких коренных ухудшений. Упадку — бой! Людям жаль, что округа изменилась. Физически, однако, она изменилась чрезвычайно мало. Что изменилось — это ощущения, которые она вызывает. Округа проявляет странную неспособность модернизироваться, делаться живее, ремонтировать себя там, где нужно, привлекать внимание нового поколения. Она мертва. Фактически она была мертва с самого рождения, но это мало кто замечал, пока труп не начал смердеть.

В конце концов, когда бесполезность призывов засучить рукава, заняться ремонтом и дать упадку бой становится ясна, принимается решение снести все подчистую и начать новый цикл. Некоторые старые дома, возможно, и оставят, если их удастся «обновить» до такой степени, что они превратятся в экономические эквиваленты новых здании. Выкладывается новый труп. Он ещё не смердит, но жизни в нем не больше, чем в старом: он точно так же неспособен к постоянной подгонке, приспособлению, перестановке, из чего, собственно, жизнь и состоит.

Повторять этот унылый, обречённый цикл нет никаких причин. Нужно исследовать участок, посмотреть, какие из остальных трёх условий генерации разнообразия на нем отсутствуют, и затем постараться, насколько возможно, создать недостающие условия. Некоторые из старых зданий тогда придётся снести: надо будет прокладывать дополнительные улицы, повышать концентрацию людей, находить места для новых первичных способов использования, общественных и частных. Но немалая доля старых зданий должна будет остаться, и, оставшись, они будут играть более важную роль, чем служить напоминаниями о былом упадке и неудачах. Они дадут пристанище многим необходимым району средне-, мало- и неприбыльным элементам городского разнообразия. Экономическая ценность новых зданий в крупных городах заменима. Она заменима посредством вложения новых сумм в строительство. Но экономическая ценность старых зданий не заменима по нашей воле. Её творит время. Экономическое условие разнообразия, которое они создают, полнокровный городской район может только унаследовать и затем сохранить и поддержать на протяжении лет.