Экономический спад. Риски с недвижимостью
Экономический спад. Риски с недвижимостью
С началом экономического спада в конце 1973 года рынок недвижимости, находившийся в течение нескольких лет в исключительно сильном положении, начал идти на спад. «Чейз» был крупным и успешно работающим кредитором сделок с недвижимостью, однако, когда наступил спад, мы обнаружили, что в нашем кредитовании этих сделок мы шли на более высокие риски, чем это реально представлялось.
Главной нашей проблемой был Трастовый фонд по инвестициям в недвижимость (ТФИН) под названием ЧМАРТ («Чейз Манхэттен мортгидж энд риэлти траст»), который мы создали в апреле 1970 года, чтобы воспользоваться активным ростом рынка недвижимости. Трастовые фонды по инвестициям в недвижимость стали модными в результате изменений в налоговом кодексе, имевших своей целью стимулирование и расширение частных инвестиций в коммерческую недвижимость. Ранее разработка проектов по коммерческой недвижимости финансировалась почти исключительно коммерческими банками и страховыми компаниями. Чтобы сделать владение акциями трастовых фондов, инвестирующих в недвижимость, более доступным и привлекательным для индивидуальных инвесторов, Конгресс постановил, что такие структуры будут облагаться налогами по меньшей ставке, чем другие корпорации, при условии, что фонды будут ежегодно выплачивать 90 % своей прибыли акционерам. Трастовые фонды по инвестициям в недвижимость быстро стали популярной формой инвестиций. С другой стороны, нормативное требование выплаты акционерам добавляло значительный элемент риска, не давая возможности накопления резервов, которые могли потребоваться в непредвиденной ситуации. Когда в начале 1974 года экономический спад углубился, это привело к тяжелым последствиям для таких фондов вообще И ЧМАРТ в частности.
«Чейз» занимался недвижимостью в течение длительного времени и располагал значительным опытом и широкими связями по всей стране. Наш исполнительный вице-президент, руководивший соответствующим отделом — Рэй О’Киф, считался патриархом этой отрасли. Именно поэтому, когда Рэй излагал преимущества трастового фонда по инвестициям в недвижимость в качестве потенциального генератора прибыли, я его слушал. Генерал Люшиус Клей, один из первых лиц в фирме «Леман бразерз», которого я впервые встретил в 1947 году, когда он входил в Союзническую военную администрацию в Берлине, так же был убежденным сторонником ТФИН, как и большинство занимавших ведущие позиции сотрудников банка. Несмотря на определенные опасения по поводу риска, я, в конечном счете, был убежден их аргументацией и дал свое согласие.
В 1970 году компании «Леман бразерз» и «Лазар Фрер» как андеррайтеры осуществили успешное размещение акций ЧМАРТ. Хотя этот трастовый фонд был юридическим лицом, абсолютно независимым от «Чейза», и имел собственный совет директоров, он носил имя банка. Это оказалось серьезной ошибкой. Как мы впоследствии узнали, когда инвесторы покупали ценные бумаги ЧМАРТ, они считали, что мы придем на помощь, если что-то пойдет не так.
На протяжении первых трех лет своего существования ЧМАРТ процветал, принося банку большой комиссионный доход и выплачивая хорошие дивиденды своим акционерам. Однако исходные успехи, которые выпали на долю ЧМАРТ и многих других ТФИН, сыграли немалую роль и в их последующем падении. На рынок ТФИН хлынул новый капитал, и давление с целью нахождения новых проектов стало возрастать. В ответ на это трастовые фонды и их спонсоры понизили уровень требований к условиям кредитования. Отдел недвижимости «Чейз» не был исключением.
ЧМАРТ использовал большое количество заемных средств, привлекая фонды с рынков капитала за счет банковских кредитов и выпуска коммерческих ценных бумаг. Выпущенные коммерческие бумаги, в свою очередь, поддерживались банковскими кредитными линиями. Это означало, что если ЧМАРТ с наступлением срока выплаты не выплачивал свой долг, банк должен был предоставить необходимые средства для выплаты по обязательствам ТФИН. Такого рода схема использования заемных средств и привела «Чейз» к беде.
К весне 1975 года кредиты ЧМАРТ компаниям-застройщикам приближались к 1 млрд. долл., а банковский кредит составлял более 750 млн., включая 141 млн., полученный от «Чейза». В то же самое время 46 % активов более не приносили дохода, и ЧМАРТ нес убытки. В июле 1975 года ЧМАРТ сообщил об убытках, составивших за шесть месяцев 166 млн. долл. Это означало, что чистая стоимость компании представляла собой отрицательную величину, то есть минус 50 млн. долл. В техническом смысле ЧМАРТ был банкротом.
В ретроспективе мое согласие на создание ЧМАРТ, позволившее ему и отделу недвижимости «Чейза» стать жертвами слишком агрессивной и недостаточно державшей ее под надзором политики кредитования, а также то, что я дал этой структуре имя «Чейз», явно были наихудшими решениями, принятыми мной за весь период нахождения на посту председателя правления.
* * *
Трудности, которые мы испытывали в связи с ЧМАРТ и нашими собственными кредитами для сделок с недвижимостью, не были чем-то уникальным для нас. У большинства банков кредиты были чрезмерными и имелись неперспективные ссуды, однако поскольку «Чейз» превосходил их по размерам, то и последствия наших ошибок также оказались более значительными. В течение трех лет, между 1971 и концом 1974 года, «Чейз-бэнк» и его филиалы увеличили кредитование в секторе недвижимости с 2 млрд. до 5 млрд. долл. Полные масштабы катастрофы, с которой мы столкнулись, проявились в одном событии: заседании правления «Чейза» 16 июля 1975 г. Это заседание правления отпечаталось в моей памяти, поскольку в результате я чуть не лишился своей должности.
Раз в месяц правление «Чейза» собиралось в директорской столовой на верхнем этаже здания по адресу Чейз-плаза, 1, на ленч для неофициальных дискуссий. На одной из стен столовой висело большое панно итальянского художника Кампильи, изначально заказанное для потонувшего океанского лайнера «Андреа Дориа», гибель которого в океане привлекла широкое внимание. Это было дурным предзнаменованием.
После ленча директора собрались в украшенном деревянными панелями зале заседаний правления 43 этажами ниже. Просматривая сегодня отредактированные официальные стенограммы этого заседания, трудно поверить, что тот день был таким кошмаром. К ТФИН относились только две фразы: «Был рассмотрен предложенный план работы в отношении ЧМАРТ и соответствующие резолюции. После обсуждения было принято решение отложить какие-либо действия до особого заседания правления, которое будет созвано председателем».
Реальность носила гораздо более драматический характер. После обсуждения текущих вопросов я попросил представить самые последние данные об обязательствах «Чейза» по отношению к ЧМАРТ. На трибуну поднялся компетентный сотрудник, занимавшийся кредитами, обладавший, однако, малым опытом работы с недвижимостью; он был назначен руководителем отдела недвижимости, после того как в 1973 году Рэй О’Киф ушел на руководство ЧМАРТ. Скоро стало ясно, что с катастрофическим положением дел, которое он унаследовал, ему не справиться. Его выступление было маловразумительным и путаным. Когда члены правления попросили его разъяснить некоторые вопросы, он говорил нечто малопонятное, и члены правления оказались в еще более запутанном и взвинченном состоянии. Осознав масштабы катастрофы, которая разворачивалась передо мной, я прервал бессвязное и удручающее выступление и предложил отложить дискуссию, пока не будет подготовлен более детальный анализ состояния ЧМАРТ; обсуждение должно было быть перенесено на специальное заседание правления, которое я должен был созвать на следующей неделе.
У меня не было иллюзий относительно того, что директора думали обо всем этом. Выступление на правлении вывело их из себя, потому что оно открыло им глаза на положение, в котором находился банк, и на мое руководство. Они знали, что ЧМАРТ находится в состоянии глубокого кризиса, однако ожидали, что высшее руководство имеет какой-то план действий, чтобы справиться с ухудшающейся ситуацией. Ситуация, свидетелями которой они оказались, была далеко не обнадеживающей.
Я запланировал специальное заседание правления на следующий четверг, 24 июля.
На следующий день Дик Дилуорт летел со мной в вертолете «Чейза» в Хадсон-Пайнз на обед. Мне представилась первая возможность обсудить с ним прошедшее накануне заседание. Дик рассказал, что днем он попытался прозондировать точку зрения других членов правления. Когда мы летели мимо здания «Клойстерс» и далее над рекой Гудзон, он сказал мне, что испытывал немалую тревогу относительно моего руководящего поста в банке. Он добавил, что несколько директоров совершенно открыто высказывали критику в мой адрес, наиболее влиятельными среди них были Джон Свиринген, председатель правления компании «Амоко», и Фред Лазарус, председатель правления компании «Федерэйтед департмент сторз». Ни один из них не был моим сторонником, и поэтому я не был удивлен их реакцией. Я был более обеспокоен тем, что председатель компании «Метрополитен лайф» Ричард Шинн, которого я считал своим другом и сторонником, также был настроен критически.
Дик формулировал свои мысли максимально конструктивно, однако относительно сказанного им мне не оставалось никаких сомнений. Хотя он был одним из моих главных сторонников в правлении, он никогда не терял из виду своей личной ответственности как директора.
К тому моменту, когда мы долетели до моста Таппан-Зее, Дик предупредил меня, что специальное заседание правления сыграет решающую роль в том, останусь или нет я его председателем.
У меня оставалось менее недели для того, чтобы в буквальном смысле слова «привести свои дела в порядок».
* * *
Если я собирался убедить директоров, что ситуация находилась у меня под контролем, она действительно должна была находиться под контролем. Это означало, что было необходимо подготовить детальный объективный анализ наших финансовых обязательств в полном объеме — без каких-либо сценариев в розовом свете. Желаемое за действительное выдавали уже слишком много раз. Было необходимо исходить из наихудшего и четко продемонстрировать, что мы собираемся сделать, чтобы ограничить ущерб.
В качестве первого шага я немедленно осуществил перемены в руководстве отдела недвижимости и создал небольшую рабочую группу для подготовки математических расчетов и предложения альтернатив. Группу возглавил Джон Хэли, исполнительный вице-президент, в обязанности которого входили вопросы недвижимости, ему помогал Ричард Дж. Бойл, старший вице-президент, которому едва исполнилось 30 лет. Я заметил Дика несколькими годами раньше по его работе в «Детройтском банке Содружества», задолжавшем нам огромные суммы по кредитам. Когда это почтенное учреждение в 1970 году оказалось на грани банкротства, мы предложили Джону Хуперу, одному из наших исполнительных вице-президентов, взять на себя функции председателя правления и главного исполнительного директора, чтобы разрешить имевшиеся там проблемы. Хупер включил Бойла в свою команду, и на меня произвели впечатление его отличные аналитические навыки, а также способность к напряженной работе.
Работая по 24 часа в течение нескольких дней, группа, занимавшаяся ЧМАРТ, определила, что объем вложений «Чейза» в недвижимость примерно в четыре раза превышал стоимость собственного капитала ЧМАРТ. Наши кредиты ТФИН составляли 827 млн. долл., из которых 141 млн. приходился на кредиты для ЧМАРТ. Анализ также показал, что банкротство ЧМАРТ заставило бы его кредиторов потребовать, чтобы кредит «Чейза» был субординирован (т. е. поставлен в подчиненное положение) их кредитам, а это означало, что наш кредит был бы полностью исчерпан. Наши обязательства только в отношении ЧМАРТ составляли одну десятую от всех наших активов.
Затраты на судебные иски и требования кредиторов к банку, а также к ТФИН могли вызвать общую потерю доверия к банку и привести к резкому падению стоимости наших акций. Таким образом, наихудший вариант заключался в том, что «Чейз» мог обанкротиться или быть пораженным так сильно, что он никогда не оказался бы в состоянии стать жизнеспособным вновь. Такой сценарий не был особенно вероятным, однако это было одной из возможностей, вызывавшей большую тревогу у правления, а также огромное беспокойство лично у меня как главного исполнительного директора и самого крупного акционера «Чейз-бэнк».
Их мрачный анализ подтвердил мои самые большие опасения, однако я решил представить правлению полную картину во всех ее болезненных деталях и принять последствия, каковыми бы они ни были.
* * *
24 июля после полудня в зал заседаний в штаб-квартире «Чейза» по адресу Парк авеню, 410, в Среднем Манхэттене, вошла группа хмурых людей. Присутствовали почти все члены правления, многие приехали из отдаленных районов страны, в основном это были главные исполнительные директора крупных корпораций. На их лицах читалась озабоченность, и я заметил, что некоторые из них вели себя подчеркнуто сдержанно, как будто они уже решили мою судьбу и теперь хотели дистанцироваться от меня. Их поведение, выражавшее скептическую настороженность, усилило мое беспокойство и предчувствие чего-то дурного.
День складывался неудачно и до этого. Встреча, назначенная на раннее утро с мэром Нью-Йорка Абрахамом Бимом, была катастрофой. Бим по-прежнему отказывался признать тяжесть все углубляющегося финансового кризиса Нью-Йорка и предпринять какие-либо серьезные шаги для его разрешения. Когда я добрался до «Чейз-бэнк», пришли новые плохие вести. Билл Бучер рассказал, что наши аудиторы из фирмы «Пит, Марвик и Митчел» только что проинформировали его, что процедуры, которыми мы хотели воспользоваться для оценок, будут отвергнуты за непригодностью. В результате перед самым важным заседанием в моей жизни мы должны были фактически выбросить материалы тщательно подготовленной презентации вместе с буклетами, заполненными многоцветными диаграммами и красивыми диапозитивами; вместо всего этого предстояло импровизировать. Я продолжал думать об «Андреа Дореа».
Джон Хэли начал совещание, дав сводку по истории кредитования банком в секторе недвижимости, включая наши займы, предоставленные ТФИНам, и описав положение «Чейза» на текущий момент. Дик Бойл без каких-либо прикрас обрисовал наше нынешнее состояние. 46 % активов ЧМАРТ были не действующими займами, и мы вели переговоры еще с 40 банками-кредиторами ЧМАРТ, попечителями ЧМАРТ и многочисленными внешними адвокатами. Банки-кредиторы и попечители ЧМАРТ хотели, чтобы «Чейз» осуществил субординирование долговых обязательств ЧМАРТ и согласился на ряд других обременительных условий, которые были совершенно неприемлемыми, однако таковы оказались требования, с которыми мы столкнулись.
Затем Бойл представил нашу стратегию решения проблемы. Стоя у доски с мелом в руке, Дик втолковывал правлению:, как будет идти процесс. Мы планировали покупку кредитов у ЧМАРТ на сумму в 210 млн. долл., предоставление 34 млн. долл. в виде новых кредитов на еще не завершенные здания и, наряду с другими кредиторами, уменьшение процента, который мы брали с ЧМАРТ, до размеров значительно ниже рыночных ставок. «Чейз» не мог бы себе выбирать только «хорошие» займы — многие из тех, которые нам предстояло приобрести, не были бы высокого качества, однако, по крайней мере, мы снизили бы свою незащищенность до управляемых масштабов. По оценкам Бойла, потери на протяжение первых двух лет могли составлять до 100 млн. долл.
Дик предостерег, что ЧМАРТ по-прежнему оставался в неустойчивом положении и что наш план не давал гарантии его будущей жизнеспособности. Если рыночные условия ухудшатся, то от «Чейза» может потребоваться предоставление ЧМАРТ еще большей финансовой помощи. Однако без такого плана ЧМАРТ предстояло немедленно оформить свое банкротство, в результате чего «Чейз» окажется втянутым в дорогостоящие и затяжные судебные тяжбы со стороны всех затронутых ситуацией. Банкротство ЧМАРТ могло привести к банкротству других ТФИН, вызвав еще большие потери в собственном портфеле «Чейза». Отрицательное воздействие банкротства на репутацию «Чейза» и на его способность к привлечению фондов оценить было невозможно, и этого следовало попытаться избежать в любом случае.
После выступления Бойла члены правления задали ряд вопросов, однако в комнате возникло огромное чувство облегчения не потому, что предложение, которое он представил, носило оптимистический характер — даже наилучший вариант означал реальный удар по банку, а потому, что директора наконец поняли истинные масштабы проблемы. Еще важнее то, что они теперь поверили, что руководство контролирует ситуацию или по крайней мере ту часть ситуации, которую мы могли контролировать.
После совещания Дик Дилворт сказал мне, что настроение директоров изменилось. «Как я чувствую, — сказал он мне, — их отношение стало значительно лучше, чем на прошлой неделе; однако они подождут и посмотрят. Я бы сказал, что у тебя есть около года для того, чтобы перевернуть ситуацию». Это было облегчением, однако мы по-прежнему стояли перед серьезным вызовом.
Несмотря на все наши усилия, ЧМАРТ объявил дефолт по своим обязательствам и подал на банкротство в 1979 году. В период с 1975 по 1979 год банк списал кредитов на недвижимость примерно на 600 млн. долл., а общие затраты, включая потерю дохода от недействующих активов, составили почти 1 млрд. Хотя ЧМАРТ преподнес нам горький урок, мы провели процесс оказания ему помощи упорядоченным образом и смягчили воздействие его конечного краха. К счастью, доходы, которые мы смогли получить от других источников, особенно от наших зарубежных займов и операций в течение этого же периода, позволили нам покрыть испытанные нами тяжелые потери, и на протяжении того периода «Чейз» никогда не имел операционных потерь. Для «Чейза» это был трудный, болезненный и дорого обошедшийся ему опыт.
* * *
К середине 1977 года мы проделали долгий путь, чтобы разрешить все наши проблемы и устранить хаос в отношении недвижимости. Мы с Биллом Бучером выправили курс корабля, однако ценное время было упущено, особенно по сравнению с нашими основными конкурентами, которые заметно повысили свои доходы в период с 1974 по 1976 год, когда чистый доход «Чейза» снизился более чем на 40 %. Мы должны были повысить прибыльность и дать лучшие результаты для акционеров. Мне оставалось три года до 65 лет — обязательного возраста выхода в отставку, — и я хотел уйти победителем. Я не только был привержен идее переломить существовавшую тенденцию, но и уверен в том, что мы сможем это сделать. Так, невзгоды середины 1970-х годов дали нам с Биллом Бучером возможность трансформировать культуру «Чейза», от которой в существенной степени зависели в наши многочисленные трудности. Мы реорганизовали банк в соответствии с более эффективными функциональными принципами и взяли на работу опытных специалистов со стороны; они возглавили определяющие подразделения — человеческих ресурсов, планирования, корпоративных связей и систем.
Два бывших администратора из компании «Дженерал электрик» сыграли важную конструктивную роль в этих изменениях и модернизации. Алан Лэфли, опытный сотрудник по вопросам человеческих ресурсов, улучшил нашу политику принятия на работу, обучения и выплаты компенсаций и помог укрепить наш процесс внутреннего общения на всех уровнях. Алан также помог выявить лиц для работы по другим ключевым направлениям, не связанным с кредитованием. Джеральд Уэйсс, блестящий стратег, реформировал планирование, которое раньше было неуклюжим и неэффективным процессом. Совокупный эффект их действий был таким, на который я надеялся, — он оказал серьезное влияние на превращение «Чейза» в профессионально управляемую организацию, какой, как я всегда считал, он должен быть.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.